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上海青浦區青浦工業園眾盈智慧園招商招租綜合評估報告：企業選址決策深度分析

發布時間：2025-09-13 瀏覽次數：111   來源：m.0psy.cn


上海青浦區青浦工業園眾盈智慧園招商招租電話：021-64398555
一、上海青浦工業園眾盈智慧園報告基礎信息
1.1 報告用途
為企業董事長及決策層提供眾盈智慧園租賃選址的專業分析，涵蓋區位價值、產業適配性、硬件配置、成本效益等核心維度，支撐戰略決策科學性，降低運營風險。
1.2 編制對象
企業董事長、戰略規劃部、行政選址團隊及投資決策委員會
1.3 數據時效
截至 2025 年 9 月（基于《2025 年青浦新城發展行動方案》、項目官方公示數據、實地調研及《2025 年青浦區產業園區市場報告》）
1.4 編輯人
上海梧桐聯行產業招商選址專家組（12 年上海產業園區評估經驗，服務超 70 家科技制造、數字經濟企業，2024 年上海產業選址咨詢滿意度 TOP3 機構，核心成員持注冊房地產估價師、產業規劃師資質）
二、上海青浦工業園眾盈智慧園項目介紹
2.1 基礎信息
眾盈智慧園位于上海市青浦區盈順路 870 號，隸屬青浦新城核心產業板塊，由上海眾國永泓企業發展有限公司開發運營，2023 年正式投用，定位為 "數字經濟 + 智能制造配套" 專業產業載體。項目總建筑面積 39,396.56 平方米，由 3 棟單體建筑組成，聚焦電子信息、人工智能、新材料等青浦區重點培育產業領域。
截至 2025 年 9 月，園區出租率達 82%，高于青浦區同類型產業園區平均 76% 的水平。入駐企業以數字經濟配套企業（占比 45%）、智能制造研發企業（占比 30%）及專業技術服務企業（占比 25%）為主，代表企業包括某工業軟件研發公司、某智能裝備設計事務所等，產業關聯度達 68%。
2.2 核心特色
項目采用 "產業定制化" 設計理念，配備 VRV24 小時獨立控制空調系統、全樓架空地板及精裝公共區域，滿足科技企業研發辦公需求。園區實施 "智慧運營" 管理模式，覆蓋 5G 網絡全信號、智能停車系統（含 40 個新能源充電樁）及園區專屬服務 APP，2024 年獲評 "青浦區數字化轉型示范園區"。
三、上海青浦工業園眾盈智慧園區位介紹
3.1 戰略定位
眾盈智慧園處于青浦新城 "數字產業創新區" 核心位置，屬于長三角數字干線重要節點，距虹橋國際開放樞紐約 25 公里，受 "虹橋 - 青浦" 產業走廊直接輻射。根據《青浦新城總體規劃（2021-2035 年）》，該區域被定位為 "承接長三角數字產業轉移、培育新興科技企業的重要載體"，享受一體化示范區與虹橋樞紐雙重政策紅利。
3.2 區域發展潛力
青浦新城 2025 年 GDP 目標達 1825 億元，增速連續三年位居全市前列。作為上海五大新城之一，未來三年將重點推進 "北斗與低空經濟" 特色賽道發展，計劃新增數字經濟載體面積超 200 萬平方米。項目 3 公里范圍內已規劃建設長三角數字干線展示中心、智能制造創新平臺等重大項目，總投資超 50 億元，區域產業價值持續提升。
四、上海青浦工業園眾盈智慧園區域產業分析定位
4.1 青浦區產業規劃
青浦區已形成 "3+3+3" 產業體系，其中與本項目高度適配的核心產業包括：
  • 新一代信息技術：2024 年規上軟信業營收規模居郊區首位，連續 23 個月保持兩位數增長，市西軟件園等載體已集聚華為、商湯科技等龍頭企業；
  • 高端裝備制造：作為三大千億級產業集群之一，青浦工業園區該產業產值占全區規模工業產值的 64.6%，形成完整的研發 - 生產 - 服務產業鏈；
  • 人工智能：依托 "長三角數字干線" 建設，重點發展工業軟件、智能裝備等領域，2025 年計劃培育 15 家行業領軍企業。
4.2 項目產業適配性
項目與區域產業規劃形成三大契合點：
  • 空間適配：3.8 米標準層高、300kg/㎡樓面荷載，滿足小型研發設備安裝需求，適配人工智能算法研發、工業軟件測試等輕資產環節；
  • 生態適配：距市西軟件園僅 8 公里，可承接其技術外溢，共享上下游資源；
  • 政策適配：符合青浦區 "數字經濟新高地" 建設方向，入駐企業可優先申報戰略性新興產業扶持資金。
五、上海青浦工業園眾盈智慧園產業聚集情況
5.1 園區內部產業生態
園區已形成 "研發設計 - 技術服務 - 成果轉化" 的微型產業閉環：
  • 數字經濟配套企業主要從事工業軟件開發、智能系統集成等業務，占比 45%；
  • 智能制造研發企業聚焦裝備設計、工藝優化等環節，占比 30%；
  • 專業技術服務企業提供檢測認證、知識產權等配套服務，占比 25%。
2024 年園區內企業間技術合作項目達 12 個，技術交易額超 3000 萬元。
5.2 周邊產業集群
3 公里范圍內聚集三大產業集群：
  • 電子信息產業帶：沿盈港東路分布企業 40 余家，2024 年產值超 80 億元，涵蓋芯片設計、電子元器件等領域；
  • 智能制造創新圈：依托青浦工業園區，聚集智能裝備企業 28 家，形成從研發到生產的完整鏈條；
  • 數字服務產業群：以市西軟件園為核心，聚集云計算、大數據企業 50 余家，2024 年營收增長 22%。
這些集群與園區形成互補，2024 年園區企業通過區域協作降低供應鏈成本平均達 18%。
六、上海青浦工業園眾盈智慧園交通優勢
6.1 軌道交通與公共交通
項目距地鐵 17 號線漕盈路站約 1.2 公里，通過園區班車接駁（每日 6 班，高峰時段 15 分鐘一班），實現 15 分鐘內換乘軌道交通。17 號線 30 分鐘直達虹橋樞紐，可換乘 2 號線、10 號線等線路通達上海全域。周邊 500 米內設有 4 個公交站點，覆蓋青浦新城主要居住區及商業節點。
6.2 道路交通與物流
自駕方面，項目緊鄰崧澤高架（北青公路入口），25 分鐘直達虹橋商務區，40 分鐘可達上海市區核心商圈。通過 G50 滬渝高速 1 小時內可抵達蘇州、嘉興等長三角城市，物流半徑覆蓋長三角主要制造業基地。
物流配套方面，3 公里內有順豐、京東等物流網點 5 處，日均貨物處理能力超 500 噸。園區內設 396 個停車位（含 40 個充電樁），目前實行停車免費政策，大幅降低企業通勤成本。
七、上海青浦工業園眾盈智慧園項目參數
7.1 建筑核心參數
項目由 3 棟 5-8 層產業樓宇組成，總建筑面積 39,396.56 平方米，容積率 1.8，綠化率 20%。標準層面積 600-1300 平方米，得房率 72%-75%，層高 3.8 米，遠超區域同類項目平均 3.5 米的標準。
每棟配備 2 部客梯（載重 1.3 噸）及 1 部貨梯，電梯等待時間高峰期不超過 40 秒。樓板荷載達 300kg/㎡，滿足小型研發設備安裝需求，適合輕生產、重研發的科技企業。
7.2 智能與配套設施
園區采用大金 VRV 中央空調系統，支持 24 小時獨立控制，滿足科技企業彈性辦公需求。網絡配置為萬兆主干光纖接入，企業可申請獨立專線（千兆專線月租 2200 元，低于市場均價 15%）。
安全系統包括 24 小時紅外監控、智能門禁及消防自動報警系統，公共區域監控存儲周期 30 天，符合科技企業數據安全管理要求。
八、上海青浦工業園眾盈智慧園周邊競品分析
8.1 競品一：漕河涇趙巷商務園
位于趙巷鎮盈港東路，總建筑面積約 10 萬平方米，定位 "高科技企業總部基地"。
  • 優勢：產業純度高，聚集網易等頭部企業；距虹橋樞紐更近（20 分鐘車程）；
  • 短板：租金成本高（2.1 元 / 平方米 / 天），比眾盈智慧園高 75%；物業費 22 元 / 平方米 / 月，運營成本顯著高于本項目；
  • 對比：眾盈智慧園在成本控制上優勢明顯，適合成長型企業；漕河涇趙巷更適合成熟型企業總部。
8.2 競品二：青浦工業園標準廠房
位于久業路 / 北盈路路口，以生產制造為主，面積 1250-4360 平方米。
  • 優勢：租金極低（0.65-1.0 元 / 平方米 / 天）；層高 6 米適合生產；
  • 短板：無高端辦公配套；距地鐵站 3 公里以上，通勤不便；無 24 小時空調系統；
  • 對比：眾盈智慧園在辦公環境、交通便利性上優勢顯著，更適合研發型企業而非生產型企業。
8.3 競爭格局總結
眾盈智慧園處于 "成本 - 配套" 平衡區間，租金僅為漕河涇趙巷商務園的 57%，但辦公配套遠超傳統工業園，形成 "中端成本 + 高端配置" 的差異化競爭力，特別適合處于成長期的科技研發企業。
九、上海青浦工業園眾盈智慧園項目競爭核心優勢
9.1 成本效能優勢
租金 1.2 元 / 平方米 / 天，結合物業費 10 元 / 平方米 / 月，綜合運營成本比區域平均水平低 18%。以 600 平方米辦公計算，年總成本約 32 萬元，較漕河涇趙巷商務園節省 21 萬元，三年可節省 63 萬元，顯著降低企業擴張期成本壓力。
9.2 產業生態優勢
依托青浦新城數字產業基礎，園區建立 "企業 - 平臺 - 政府" 三方聯動機制：每月組織 2 場產業對接會，2024 年促成企業合作 15 項；設立政策服務專員，協助企業申報各類扶持資金，申報成功率達 70%，高于區域平均水平 12 個百分點。
9.3 彈性辦公優勢
VRV 空調系統支持 24 小時獨立控制，按實際用量計費（0.8 元 / 千瓦時），滿足科技企業彈性辦公需求。空間可靈活分割，600-1300 平方米整層出租模式，適配 15-50 人規模企業，且支持 3 年內按需擴容，避免頻繁搬遷損失。
十、上海青浦工業園眾盈智慧園商業配套
10.1 內部配套
園區配備完善的產業服務設施：
  • 商務配套：2 間中小型會議室（容納 15-20 人）、1 間路演廳（容納 50 人），配備高清投影及視頻會議系統，企業按需預約使用（200 元 / 小時）；
  • 生活配套：員工餐廳（日均提供 300 份餐食，人均消費 15-25 元）、便利店（7:00-22:00）、咖啡廳及休閑區；
  • 企業服務：聯合第三方機構提供工商注冊、知識產權代理等服務，園區企業享 8 折優惠。
10.2 周邊配套
3 公里生活圈覆蓋：
  • 商業購物：萬達茂購物中心（2.5 公里）、吾悅廣場（3 公里），涵蓋零售、餐飲、娛樂等全業態；
  • 醫療健康：青浦區中醫醫院（3 公里，二級甲等）、盈浦街道社區衛生服務中心（1.2 公里）；
  • 人才居住：周邊 1.5 公里內有人才公寓 3 處，提供約 800 套住房，月租金補貼 2000-3500 元 / 套；
  • 教育資源：青浦實驗中學（2.8 公里）、青浦世界外國語幼兒園（2.2 公里），滿足員工子女教育需求。
十一、上海青浦工業園眾盈智慧園區域產業優惠扶持政策
11.1 科技創新支持
  • 市級項目配套：對獲得國家級、市級戰略性新興產業專項的企業，給予 1:1 配套扶持，單個項目最高 300 萬元；
  • 研發資助：人工智能、集成電路等領域企業購買研發設備，按購置費 15%-25% 補貼，最高 200 萬元；
  • 場景開放：優先接入青浦新城數字應用場景進行測試，測試期給予最高 40 萬元補貼。
11.2 人才保障措施
  • 人才公寓：符合條件的核心人才可申請租金補貼，期限 3 年，園區企業享有優先配額；
  • 技能培訓：組織員工參加數字技能培訓，按培訓費 20% 補貼，單企業年補貼上限 15 萬元；
  • 子女教育：重點產業人才子女可優先入讀區域優質學校，外籍人才子女享受國際學校入學協助。
11.3 產業生態扶持
  • 展會支持：參加境內外專業展會，按展位費 50%-60% 補貼，單個展會最高 50 萬元；
  • 合作獎勵：與高校、科研院所共建研發中心，給予最高 50 萬元一次性補貼；
  • 綠色發展：實施節能改造項目，按改造費用 25% 補貼，單個項目最高 100 萬元。
十二、上海青浦工業園眾盈智慧園出租方案
12.1 租賃房源信息
  • 整層 600 平方米：分布于 2-5 層，朝南向，采光充足，適合 20-30 人規模企業，可分割為 3-4 個獨立辦公區；
  • 整層 1300 平方米：分布于 1-3 層，東西通透，適合 40-60 人規模企業，含獨立接待區及會議室配置。
兩類房源均為精裝修交付，含架空地板、乳膠漆墻面及吊頂，企業可直接入駐或進行個性化裝修。
12.2 租金及費用明細
  • 基礎租金：1.2 元 / 平方米 / 天（含稅），600 平方米月租金約 21.6 萬元，1300 平方米月租金約 46.8 萬元；
  • 物業費：10 元 / 平方米 / 月（含公共區域保潔、安保、設施維護），600 平方米月支出 6000 元；
  • 空調費用：VRV 系統按實際用量計費（0.8 元 / 千瓦時），月均費用約 1500-3000 元（視使用強度）；
  • 停車費：目前實行免費政策，未來收費標準預計 500 元 / 月 / 個。
12.3 租賃條款
  • 租賃期限：2 年起簽，3 年以上租期可享受租金遞增優惠（年遞增率不超過 2%）；
  • 免租期：簽約 2 年享 2 個月免租期，簽約 3 年享 3 個月免租期（含裝修期）；
  • 付款方式：押二付一，年付可享 1% 租金優惠；
  • 裝修約定：二次裝修需提交方案審核，裝修押金 50 元 / 平方米，驗收合格后 3 個月內退還。
12.4 空調系統說明
采用大金 VRV 分體式中央空調系統，具備以下特點：
  • 靈活控制：各區域獨立開關，支持 24 小時運行，滿足夜間及節假日加班需求；
  • 計費方式：按實際用電量計量，避免傳統中央空調的公攤費用；
  • 溫控標準：夏季保持 24-26℃，冬季保持 20-22℃，新風系統 PM2.5 過濾率達 90%；
  • 維護保障：物業提供定期維護，響應時間不超過 4 小時。
十三、梧桐聯行專家組研判分析總結
13.1 核心價值評估
眾盈智慧園作為青浦新城數字產業核心載體，其價值亮點體現在三個維度：
  1. 戰略卡位優勢：處于長三角數字干線關鍵節點，享受虹橋樞紐與一體化示范區雙重輻射，區域產業價值年增速達 8%-10%；
  1. 成本效能優勢：綜合運營成本低于區域平均水平 18%，600 平方米辦公三年可節省成本超 60 萬元，顯著提升企業盈利空間；
  1. 產業生態優勢：周邊 3 公里產業密度達 22 家 / 平方公里，形成高效協作網絡，企業獲取配套資源的時間成本降低 40%。
13.2 風險提示
  1. 產業競爭風險：青浦新城未來三年將新增 35 萬平方米同類載體，2026 年后可能出現供過于求，需關注租金波動風險；
  1. 配套成熟度風險：周邊商業配套完善度較趙巷板塊低 15%，部分高端商務需求需依賴虹橋樞紐；
  1. 產業鏈風險：區域缺乏龍頭企業引領，高端研發環節薄弱，可能影響創新資源集聚速度。
13.3 選址適配建議
優先適配企業類型
  • 數字經濟配套企業：工業軟件、人工智能算法研發等輕資產企業，員工規模 15-50 人；
  • 智能制造研發機構：智能裝備設計、工藝優化等研發型企業，需 24 小時辦公支持；
  • 科技服務企業：為數字產業提供檢測、知識產權等服務的專業機構。
謹慎適配企業類型
  • 重型生產企業：樓板荷載無法滿足重型設備安裝需求；
  • 純辦公型企業：缺乏高端商務配套，性價比低于虹橋商務區；
  • 大規模用工企業：周邊人才公寓供給有限，百人以上團隊招聘存在壓力。
決策建議
  • 建議簽訂 3 年租賃合同鎖定成本，利用最長免租期進行裝修籌備；
  • 優先選擇 1300 平方米整層戶型，預留未來擴張空間；
  • 入駐后重點申報 "戰略性新興產業配套扶持" 及 "人才公寓" 政策，預計年可獲補貼 15-30 萬元；
  • 加強與周邊產業集群的協同，通過園區對接會拓展供應鏈資源。
13.4 總結
眾盈智慧園憑借 "戰略區位 + 成本優勢 + 產業適配" 的組合優勢，在青浦新城產業載體中具備顯著競爭力。項目特別適合處于成長期的數字經濟及智能制造研發企業，能夠平衡成本控制與發展需求。從長期看，青浦新城數字產業規模預計 2030 年突破千億級，項目資產保值增值潛力可觀。

建議企業結合自身規模、產業屬性及發展規劃綜合決策，若符合數字經濟、智能制造研發領域且注重成本控制，項目將是優選方案。決策前可委托專業機構與業主協商裝修免租期延長及租金遞增條款優化，最大化選址價值。


上海青浦工業園眾盈智慧園招商招租電話：021-64398555



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