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上海青浦區(qū)青浦新城青浦寶龍廣場招商綜合評估報告：招租、出售與企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時間：2025-09-13 瀏覽次數(shù)：89 來源：m.0psy.cn

上海青浦區(qū)青浦新城青浦寶龍廣場招商招租出售電話：021-64398555

一、上海青浦新城青浦寶龍廣場報告基礎(chǔ)信息

1.1 報告用途

為企業(yè)董事長及戰(zhàn)略決策層提供青浦寶龍廣場租賃、購置及選址的專業(yè)分析，覆蓋區(qū)位價值、產(chǎn)業(yè)適配、硬件配置、成本效益等核心維度，支撐決策科學(xué)性與合理性，規(guī)避運營風(fēng)險。

1.2 編制對象

企業(yè)董事長、戰(zhàn)略規(guī)劃部、行政選址團隊及投資決策委員會

1.3 數(shù)據(jù)時效

截至 2025 年 9 月（基于《2025 年青浦新城發(fā)展行動方案》、項目開發(fā)商寶龍集團官方公示、實地調(diào)研數(shù)據(jù)及第三方機構(gòu)《2025 年上海青浦區(qū)商業(yè)辦公園區(qū)市場報告》）

1.4 編輯人

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組（具備 12 年以上上海郊區(qū)商業(yè)辦公項目評估經(jīng)驗，服務(wù)超 70 家商貿(mào)服務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟、智能制造領(lǐng)域企業(yè)選址，2024 年上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址咨詢服務(wù)滿意度 TOP3，參與 2 項上海市商業(yè)辦公項目選址標(biāo)準(zhǔn)制定，核心成員持有注冊房地產(chǎn)估價師、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃師資質(zhì)）

二、上海青浦新城青浦寶龍廣場項目介紹

2.1 基礎(chǔ)信息

項目位置：上海市青浦區(qū)青浦新城淀山湖大道 152 弄，屬青浦新城核心商業(yè)辦公板塊，緊鄰淀山湖大道主干道，距離虹橋國際開放樞紐約 28 分鐘車程，是青浦新城 “產(chǎn)城融合” 的關(guān)鍵商業(yè)辦公載體；

開發(fā)運營：由寶龍集團（中國商業(yè)地產(chǎn) TOP10 企業(yè)）開發(fā)運營，2018 年竣工投用，定位 “商業(yè) + 辦公” 復(fù)合型綜合體，重點承載商貿(mào)服務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟配套、專業(yè)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，已運營 7 年，出租率長期穩(wěn)定在 85% 以上；

建筑規(guī)模：總占地面積約 8.2 萬平方米，總建筑面積約 25 萬平方米，容積率 2.8，綠化率 25%；由 2 棟 18 層甲級辦公樓（A/B 棟）、1 座 10 萬平方米購物中心（青浦寶龍廣場）及 3 棟 5 層獨棟商辦樓組成，地下停車位 1200 個（含 60 個新能源充電樁，車位配比 1:50，高于區(qū)域商業(yè)辦公項目平均 1:60 的標(biāo)準(zhǔn)）；

入駐現(xiàn)狀：截至 2025 年 9 月，辦公部分出租率達(dá) 87%（青浦區(qū)同類型商業(yè)辦公項目平均出租率 78%），入駐企業(yè) 45 家，其中商貿(mào)服務(wù)類占比 40%（代表企業(yè)：某跨境電商區(qū)域運營中心、某品牌零售總部）、數(shù)字經(jīng)濟配套類占比 30%（代表企業(yè)：某互聯(lián)網(wǎng)營銷公司、某數(shù)據(jù)服務(wù)提供商）、專業(yè)服務(wù)類占比 30%（代表企業(yè)：某律師事務(wù)所、某財稅咨詢公司），產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達(dá) 75%。

2.2 核心特色

地鐵上蓋優(yōu)勢：緊鄰地鐵 17 號線淀山湖大道站（步行 3 分鐘可達(dá)），實現(xiàn) “辦公 - 商業(yè) - 地鐵” 無縫銜接，員工通勤與商務(wù)出行效率顯著提升；

商業(yè)辦公聯(lián)動：自帶 10 萬平方米購物中心（含永輝超市、萬達(dá)影城、海底撈等 150 + 品牌），辦公與商業(yè)資源互補，企業(yè)商務(wù)接待、員工日常消費無需外出；

靈活空間設(shè)計：甲級辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積 1200 平方米，可分割為 100-1200 平方米單元；獨棟商辦樓面積 500-1800 平方米，適配不同規(guī)模企業(yè)需求，整層或整棟租賃支持定制化裝修；

智慧運營配置：全樓覆蓋 5G 網(wǎng)絡(luò)（中國移動、電信、聯(lián)通三網(wǎng)冗余），配備智能門禁（人臉識別 + 刷卡雙驗證）、智能停車系統(tǒng)（車位預(yù)約 + 反向?qū)ぼ嚕@區(qū)服務(wù) APP（報修、會議室預(yù)訂），2024 年獲評 “青浦區(qū)智慧商業(yè)辦公示范項目”。

三、上海青浦新城青浦寶龍廣場區(qū)位介紹

3.1 地理坐標(biāo)與戰(zhàn)略價值

板塊定位：位于青浦新城 “中央商務(wù)區(qū)” 與 “商業(yè)活力區(qū)” 交匯節(jié)點，納入《上海市青浦新城總體規(guī)劃（2021-2035 年）》“重點商業(yè)辦公載體清單”，同時享受虹橋國際開放樞紐西向輻射、長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)政策紅利，是青浦 “承接虹橋商貿(mào)外溢、服務(wù)長三角消費市場” 的核心節(jié)點；

區(qū)域經(jīng)濟密度：

產(chǎn)業(yè)密度：半徑 3 公里內(nèi)聚集商貿(mào)服務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟、智能制造配套企業(yè)超 220 家，2024 年青浦新城商貿(mào)服務(wù)業(yè)營收突破 680 億元，占全區(qū)商貿(mào)總額的 45%；

商業(yè)密度：3 公里內(nèi)覆蓋青浦寶龍廣場、萬達(dá)茂、吾悅廣場 3 大商業(yè)綜合體，2024 年青浦新城社會消費品零售總額達(dá) 115 億元，人均商業(yè)面積 1.4 平方米（高于上海郊區(qū)平均水平 18%）；

戰(zhàn)略紅利：北接虹橋國際中央商務(wù)區(qū)（車程 28 分鐘），可共享進博會會展資源、虹橋跨境電商港資源；南連長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)（車程 35 分鐘），可對接蘇浙皖企業(yè)跨區(qū)域商貿(mào)合作，2024 年園區(qū) 20% 的企業(yè)通過該通道拓展長三角業(yè)務(wù)。

3.2 區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/span>

青浦區(qū) 2025 年計劃實施商貿(mào)及辦公載體項目 28 項，年度投資額 180 億元，重點推進青浦新城中央商務(wù)區(qū)擴容、虹橋 - 青浦商貿(mào)走廊建設(shè)，新增商業(yè)辦公載體面積 35 萬平方米；

青浦新城作為上海五大新城之一，2025-2030 年將重點培育 “商貿(mào)服務(wù) + 數(shù)字經(jīng)濟” 千億級產(chǎn)業(yè)集群，預(yù)計未來三年區(qū)域商業(yè)辦公需求年均增長 16%，租金年均漲幅 2.5%-3.5%。

四、上海青浦新城青浦寶龍廣場區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析定位

4.1 青浦區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

青浦區(qū) 2024 年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 1380 億元，構(gòu)建 “3+3+3” 千百億產(chǎn)業(yè)體系，與本項目高度適配的核心產(chǎn)業(yè)包括：

商貿(mào)服務(wù)：聚焦跨境電商、品牌零售、會展服務(wù)，2024 年引進跨境電商企業(yè) 86 家，培育市級 “重點商貿(mào)企業(yè)” 32 家，虹橋 - 青浦商貿(mào)走廊年交易額突破 1200 億元，計劃 2025 年商貿(mào)服務(wù)業(yè)營收突破 800 億元；

數(shù)字經(jīng)濟配套：圍繞工業(yè)軟件、互聯(lián)網(wǎng)營銷、數(shù)據(jù)服務(wù)，為智能制造企業(yè)提供配套支撐，2024 年數(shù)字經(jīng)濟配套企業(yè)營收達(dá) 210 億元，占全區(qū)數(shù)字經(jīng)濟總營收的 20%，計劃 2025 年培育 15 家行業(yè)領(lǐng)軍配套企業(yè)；

專業(yè)服務(wù)：圍繞商貿(mào)、制造企業(yè)需求，發(fā)展法律、財稅、人力資源服務(wù)，2024 年專業(yè)服務(wù)業(yè)營收增速達(dá) 22%，高于全區(qū)服務(wù)業(yè)平均增速 7 個百分點，計劃 2025 年專業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量突破 500 家。

4.2 項目與區(qū)域產(chǎn)業(yè)適配性

本項目與青浦區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃形成三大適配方向，實現(xiàn) “產(chǎn)業(yè) - 空間 - 資源” 深度協(xié)同：

商貿(mào)服務(wù)領(lǐng)域：地鐵上蓋 + 商業(yè)聯(lián)動優(yōu)勢，為跨境電商、品牌零售企業(yè)提供 “辦公 + 展示 + 倉儲” 一體化空間，2024 年某跨境電商企業(yè)入駐后，依托寶龍購物中心客流開展線下體驗活動，線上訂單增長 40%；

數(shù)字經(jīng)濟配套領(lǐng)域：甲級辦公樓層高 3.8 米、荷載 300kg/㎡，適配數(shù)據(jù)服務(wù)器、營銷設(shè)備，2024 年某互聯(lián)網(wǎng)營銷公司在此搭建直播團隊，借助園區(qū)商業(yè)客流開展直播帶貨，年度營收增長 35%；

專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域：靈活分割的中小面積單元（100-500 平方米），適合律師事務(wù)所、財稅咨詢公司，2024 年某律師事務(wù)所入駐后，為周邊 25 家商貿(mào)企業(yè)提供法律服務(wù)，客戶獲取成本降低 25%。

五、上海青浦新城青浦寶龍廣場產(chǎn)業(yè)聚集情況

5.1 項目內(nèi)部產(chǎn)業(yè)分布

產(chǎn)業(yè)占比：商貿(mào)服務(wù)類 40%（某跨境電商區(qū)域運營中心、某品牌零售總部）、數(shù)字經(jīng)濟配套類 30%（某互聯(lián)網(wǎng)營銷公司、某數(shù)據(jù)服務(wù)提供商）、專業(yè)服務(wù)類 30%（某律師事務(wù)所、某財稅咨詢公司）；

協(xié)作效應(yīng)：園區(qū)年均舉辦 “商貿(mào)對接會” 10 場、“數(shù)字營銷沙龍” 8 場，2024 年促成跨企業(yè)合作 25 項。例如，某互聯(lián)網(wǎng)營銷公司為園區(qū)內(nèi)跨境電商企業(yè)提供推廣服務(wù)，幫助其海外訂單增長 30%；某財稅咨詢公司為數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)提供稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)運營成本 15%。

5.2 周邊產(chǎn)業(yè)集群（3 公里內(nèi)）

商貿(mào)服務(wù)集群：以青浦寶龍廣場、萬達(dá)茂為核心，聚集跨境電商、品牌零售企業(yè) 90 余家（如某跨境電商平臺、某運動品牌區(qū)域總部），2024 年營收達(dá) 320 億元，形成 “線上運營 + 線下體驗” 完整商貿(mào)鏈條，與園區(qū)商貿(mào)企業(yè)合作開展聯(lián)合促銷活動，2024 年聯(lián)合活動帶動銷售額超 5000 萬元；

數(shù)字經(jīng)濟配套集群：圍繞市西軟件園，聚集互聯(lián)網(wǎng)營銷、數(shù)據(jù)服務(wù)企業(yè) 60 余家（如某廣告技術(shù)公司、某云計算服務(wù)商），2024 年產(chǎn)值達(dá) 180 億元，園區(qū)數(shù)字經(jīng)濟配套企業(yè)與該集群合作開發(fā) “商貿(mào)數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)”，2024 年聯(lián)合申報市級專項項目 2 個，獲補貼總額超 300 萬元；

專業(yè)服務(wù)集群：聚焦法律、財稅、人力資源服務(wù)，聚集企業(yè) 50 余家（如某大型律所青浦分所、某上市人力公司），2024 年營收達(dá) 95 億元，園區(qū)專業(yè)服務(wù)企業(yè)與該集群共享客戶資源，2024 年合作完成 30 個跨區(qū)域服務(wù)項目。

六、上海青浦新城青浦寶龍廣場交通優(yōu)勢

6.1 軌道交通網(wǎng)絡(luò)

已運營線路：緊鄰地鐵 17 號線淀山湖大道站（步行 3 分鐘可達(dá)），17 號線 30 分鐘直達(dá)虹橋樞紐（換乘 2 號線至人民廣場 45 分鐘、徐家匯 50 分鐘），可銜接 11 號線（嘉定方向）、13 號線（普陀方向），日均輸送園區(qū)員工超 800 人次；

在建 / 規(guī)劃線路：上海示范區(qū)線（在建，2027 年通車）在 17 號線青浦新城站設(shè)換乘點，未來 30 分鐘直達(dá)蘇州吳江、嘉興嘉善；嘉青松金線（在建）貫穿嘉定安亭、青浦新城、松江新城，進一步強化跨區(qū)通勤。

6.2 道路交通系統(tǒng)

高速與快速路：緊鄰滬渝高速（G50）青浦城區(qū)出口（3 公里，車程 10 分鐘）、崧澤高架西延伸段（4 公里，車程 12 分鐘），28 分鐘直達(dá)虹橋樞紐，45 分鐘覆蓋青浦全區(qū)（朱家角、徐涇等板塊），1 小時內(nèi)可達(dá)蘇州昆山、嘉興嘉善等長三角城市，滿足企業(yè)跨區(qū)域物流與商務(wù)出行需求；

地面干道：周邊淀山湖大道、外青松公路、漕盈路等主干道形成 “三橫三縱” 路網(wǎng)（三橫：北青公路、崧澤高架、盈港路；三縱：外青松公路、漕盈路、匯金路），均為雙向 6-8 車道，大型貨車可全天通行（園區(qū)設(shè)專屬貨車裝卸區(qū)，層高 4.5 米，荷載 5.0kN/㎡）；

公交網(wǎng)絡(luò)：周邊 500 米內(nèi)設(shè) 4 個公交站點（青浦 1 路、青浦 5 路、青浦 16 路、青浦 25 路），覆蓋青浦新城核心區(qū)及 17 號線各站點，日均發(fā)車頻次 12 分鐘 / 班，滿足員工短途通勤。

6.3 交通效率與物流配套

對外交通：虹橋國際機場（實測車程 28 分鐘，距離 22 公里，經(jīng)崧澤高架直達(dá)）、虹橋火車站（實測車程 30 分鐘，距離 23 公里）、上海浦東國際機場（實測車程 1 小時 10 分鐘，距離 70 公里，經(jīng) G50 轉(zhuǎn)迎賓高速）；

物流配套：園區(qū)內(nèi)設(shè) 800 平方米物流中轉(zhuǎn)區(qū)（層高 4.5 米，荷載 5.0kN/㎡），可滿足中小型貨車裝卸；周邊 3 公里內(nèi)有順豐、京東、三通一達(dá)物流網(wǎng)點，日均貨物處理量超 600 噸，企業(yè)物流成本較上海市區(qū)低 18%-23%（如 1 噸貨物發(fā)往蘇州，園區(qū)周邊物流報價 75 元，市區(qū)報價 95 元）。

七、上海青浦新城青浦寶龍廣場項目參數(shù)

7.1 建筑核心參數(shù)

總體布局：2 棟 18 層甲級辦公樓（A/B 棟）、3 棟 5 層獨棟商辦樓、1 座 10 萬平方米購物中心，地下 2 層停車場；

各產(chǎn)品參數(shù)：

甲級辦公樓：標(biāo)準(zhǔn)層面積 1200 平方米，層高 3.8 米（凈高 2.9 米），得房率 70%，荷載 300kg/㎡，可分割為 100-1200 平方米單元；

獨棟商辦樓：面積 500-1800 平方米，層高 4.2 米（凈高 3.2 米），得房率 85%，荷載 350kg/㎡，適合中型企業(yè)總部或研發(fā)中心；

購物中心：地上 5 層、地下 1 層，涵蓋零售、餐飲、娛樂、超市等業(yè)態(tài)，與辦公區(qū)通過連廊連接；

綠色與節(jié)能：外墻采用中空 LOW-E 玻璃（隔熱節(jié)能率 28%），公共區(qū)域采用 LED 節(jié)能照明（能耗較傳統(tǒng)照明低 42%），園區(qū)綠化覆蓋率 25%（高于上海市商業(yè)辦公項目平均水平 5 個百分點）。

7.2 硬件與智能配置

電梯系統(tǒng)：甲級辦公樓每棟配備 4 部客梯（載重 1.6 噸，速度 2.0 米 / 秒）+1 部貨梯（載重 2.0 噸，速度 1.5 米 / 秒），高峰期（8:30-9:30）平均等待時間≤35 秒；獨棟商辦樓每棟配備 2 部客梯（載重 1.3 噸，速度 1.5 米 / 秒）；

供電系統(tǒng)：雙回路供電（來自青浦變電站、淀山湖變電站），電壓穩(wěn)定率 99.9%，斷電切換時間＜15 秒；支持企業(yè)定制化用電需求（如數(shù)據(jù)服務(wù)器增容，最大增容至 400kVA）；

網(wǎng)絡(luò)配置：全樓覆蓋 5G 網(wǎng)絡(luò)（三網(wǎng)冗余），主干網(wǎng)絡(luò)采用萬兆光纖，企業(yè)可申請專線接入（千兆專線月租 2600 元，低于市場均價 13%）；

安防系統(tǒng)：周界紅外報警系統(tǒng)（報警響應(yīng)時間＜12 秒）、公共區(qū)域高清監(jiān)控（存儲周期 30 天，支持移動終端查看）、智能訪客機（人臉識別 + 身份證核驗 + 預(yù)約碼驗證），2024 年通過上海市 “平安商業(yè)辦公園區(qū)” 認(rèn)證。

八、上海青浦新城青浦寶龍廣場周邊競品分析

8.1 競品一：青浦吾悅廣場（青浦區(qū)淀山湖大道 1555 號）

基礎(chǔ)信息：總建筑面積 30 萬平方米（含 8 萬平方米辦公），2017 年投用，新城控股開發(fā)運營，定位 “商業(yè) + 辦公” 綜合體，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為商貿(mào)服務(wù)、兒童產(chǎn)業(yè)配套；

優(yōu)勢：

商業(yè)人氣旺：購物中心兒童業(yè)態(tài)占比高（30%），家庭客群流量大，適合兒童相關(guān)配套企業(yè)；

軌交更近：距離 17 號線淀山湖大道站步行 2 分鐘，軌交通勤略優(yōu)；

短板：

成本較高：2025 年租金 2.3 元 / 平方米 / 天（比本項目高 27.8%），物業(yè)費 30 元 / 平方米 / 月（高 20%），500 平方米辦公月均成本超 4 萬元；

辦公密度大：甲級辦公樓容積率 3.5（本項目 2.8），人均辦公面積僅 7 平方米（本項目 10 平方米），辦公舒適度低；

產(chǎn)業(yè)適配窄：聚焦兒童產(chǎn)業(yè)配套，對數(shù)字經(jīng)濟、專業(yè)服務(wù)企業(yè)適配性弱。

8.2 競品二：富紳國際（青浦區(qū)外青松公路 5799 號）

基礎(chǔ)信息：總建筑面積 12 萬平方米（純辦公），2019 年投用，富紳集團開發(fā)運營，定位 “中小型企業(yè)辦公載體”，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為建筑設(shè)計、貿(mào)易咨詢；

優(yōu)勢：

面積靈活：最小單元 50 平方米，適合微型初創(chuàng)企業(yè)；

租金略低：2025 年租金 1.6 元 / 平方米 / 天（比本項目低 11.1%）；

短板：

商業(yè)配套弱：無自帶購物中心，員工餐飲、商務(wù)接待需依賴外部（最近商業(yè)體 1.5 公里）；

交通不便：距離 17 號線青浦新城站 1.8 公里，無接駁班車，員工通勤耗時久；

硬件老化：無 5G 覆蓋，空調(diào)僅工作日 8:30-18:00 運行（無法滿足加班需求）。

8.3 本項目競爭壁壘

成本與舒適度平衡：租金 1.8 元 / 平方米 / 天，僅為青浦吾悅廣場的 78%，且容積率 2.8（低于吾悅廣場 3.5），人均辦公面積 10 平方米，兼顧成本與舒適度；

商業(yè)辦公聯(lián)動：自帶 10 萬平方米購物中心，商業(yè)配套豐富度遠(yuǎn)超富紳國際，企業(yè)商務(wù)接待、員工消費無需外出，辦公效率提升 30%；

產(chǎn)業(yè)適配廣：覆蓋商貿(mào)、數(shù)字配套、專業(yè)服務(wù)三類企業(yè)，而競品僅適配單一產(chǎn)業(yè)；

交通效率高：地鐵 17 號線步行 3 分鐘，比富紳國際（1.8 公里）通勤效率高 80%，比吾悅廣場差距微小但辦公密度更低。

九、上海青浦新城青浦寶龍廣場項目競爭核心優(yōu)勢

9.1 地鐵上蓋與商業(yè)聯(lián)動優(yōu)勢

地鐵 17 號線淀山湖大道站步行 3 分鐘，日均輸送員工超 800 人次，員工通勤滿意度達(dá) 88%（2024 年園區(qū)調(diào)研），人才留存率高于區(qū)域平均水平 9 個百分點；

自帶 10 萬平方米購物中心，150 + 品牌涵蓋餐飲、零售、娛樂，企業(yè)商務(wù)接待可直接在購物中心高端餐廳（如海底撈、西貝）舉辦，2024 年園區(qū)企業(yè)商務(wù)接待成本比外部餐廳低 15%；員工午餐選擇豐富（人均 15-30 元），就餐時間縮短至 20 分鐘，辦公效率提升 20%。

9.2 成本與空間靈活性優(yōu)勢

租金 1.8 元 / 平方米 / 天，低于區(qū)域同類項目平均水平 12%，500 平方米辦公三年租賃期可節(jié)省成本超 16 萬元；物業(yè)費 25 元 / 平方米 / 月，含公共區(qū)域能耗，綜合成本比青浦吾悅廣場低 22%；

空間可分割為 100-1800 平方米，適配從初創(chuàng)企業(yè)（100 平方米）到中型總部（1800 平方米）的全周期需求，2024 年園區(qū) 30% 的企業(yè)因業(yè)務(wù)擴張實現(xiàn) “原地擴容”，避免搬遷成本。

9.3 產(chǎn)業(yè)協(xié)同與政策適配優(yōu)勢

與周邊三大產(chǎn)業(yè)集群聯(lián)動，年均組織企業(yè)參觀交流 12 場，2024 年促成跨集群合作 25 項，園區(qū)企業(yè)平均業(yè)務(wù)拓展周期縮短 2.5 個月；

園區(qū)設(shè)立 “政策服務(wù)專員”，協(xié)助企業(yè)申報青浦區(qū)商貿(mào)補貼、人才公寓、場景開放等政策，2024 年入駐企業(yè)平均每家獲政策資金 15 萬元，高于區(qū)域平均水平 5 萬元，政策申報成功率 72%（上海市平均 60%）。

9.4 運營服務(wù)與品牌優(yōu)勢

開發(fā)商為寶龍集團（商業(yè)地產(chǎn) TOP10），物業(yè)為國家一級資質(zhì)的寶龍物業(yè)，提供 24 小時安保、定制化清潔、會議接待等服務(wù)，2024 年物業(yè)滿意度達(dá) 90%；

園區(qū)定期舉辦 “企業(yè)沙龍”“政策解讀會”，2024 年開展活動 32 場，幫助企業(yè)對接資源超 100 次，其中 15 家企業(yè)通過活動達(dá)成合作，合作金額超 8000 萬元。

十、上海青浦新城青浦寶龍廣場商業(yè)配套

10.1 項目內(nèi)部配套

商務(wù)配套：

會議中心：2 間中小型會議室（容納 20-30 人）、1 間大型會議廳（容納 80 人），配備高清投影、音響設(shè)備，對外收費 250 元 / 小時（園區(qū)企業(yè)享 5 折），2024 年承接企業(yè)會議、行業(yè)沙龍超 60 場；

企業(yè)服務(wù)中心：提供工商注冊、知識產(chǎn)權(quán)代理、政策申報協(xié)助等服務(wù)（與第三方機構(gòu)合作，園區(qū)企業(yè)享服務(wù)費 7 折），2024 年協(xié)助 15 家企業(yè)完成注冊，35 家企業(yè)申報政策；

金融配套：工商銀行、招商銀行 ATM 機（支持現(xiàn)金存取、對公轉(zhuǎn)賬），與上海銀行合作提供 “商貿(mào)企業(yè)信用貸款”（利率 5.0%，低于市場平均利率 0.4 個百分點）；

生活配套：

餐飲配套：購物中心內(nèi)涵蓋海底撈、西貝、星巴克、麥當(dāng)勞等 50 + 餐飲品牌，園區(qū)內(nèi)設(shè)員工食堂（容納 300 人，人均 15-20 元，提供早餐、午餐）；

便利服務(wù)：購物中心內(nèi)有永輝超市（7:30-22:00）、全家便利店（24 小時）、菜鳥驛站（收發(fā)快遞，9:00-20:00）、小型醫(yī)務(wù)室（基礎(chǔ)醫(yī)療 + 體檢預(yù)約，配備 1 名執(zhí)業(yè)護士）；

休閑設(shè)施：購物中心屋頂花園（免費開放，配備休息座椅）、健身房（24 小時開放，園區(qū)企業(yè)員工享 8 折會員價）、萬達(dá)影城（企業(yè)包場享 7 折優(yōu)惠）。

10.2 周邊配套（3 公里內(nèi)）

商業(yè)購物：青浦萬達(dá)茂（2.5 公里，含永輝超市、萬達(dá)影城、兒童游樂區(qū)）、吾悅廣場（1.0 公里，含優(yōu)衣庫、海底撈）；

醫(yī)療健康：上海市青浦區(qū)中醫(yī)醫(yī)院（3.0 公里，二級甲等，提供企業(yè)團檢服務(wù)，人均 550-750 元）、青浦新城社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（1.5 公里，基礎(chǔ)醫(yī)療，醫(yī)保定點）；

教育資源：青浦實驗中學(xué)（2.0 公里，區(qū)重點）、青浦實驗小學(xué)（2.5 公里，區(qū)重點）、青浦世界外國語幼兒園（1.8 公里，一級幼兒園）；

休閑生態(tài)：青浦環(huán)城水系公園（1.2 公里，4A 級景區(qū)，含騎行道、草坪廣場）、上達(dá)河中央公園（2.0 公里，生態(tài)休閑區(qū)）。

十一、上海青浦新城青浦寶龍廣場區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠扶持政策

11.1 研發(fā)與商貿(mào)支持

商貿(mào)補貼：跨境電商、品牌零售企業(yè)年度銷售額超 5000 萬元的，按銷售額 1%-2% 給予補貼，單個企業(yè)年補貼上限 200 萬元；2024 年青浦區(qū)有 45 家企業(yè)獲得該補貼，平均每家獲補 85 萬元；

設(shè)備補貼：數(shù)字經(jīng)濟配套企業(yè)購買數(shù)據(jù)服務(wù)器、營銷設(shè)備，按購置費 15%-25% 補貼，單個項目最高 200 萬元；2024 年園區(qū)某互聯(lián)網(wǎng)營銷公司獲補貼 68 萬元，用于直播設(shè)備升級；

會展支持：企業(yè)參與進博會、長三角商貿(mào)博覽會等展會，按展位費 50%-60% 補貼，單個展會最高補貼 50 萬元；2024 年園區(qū) 12 家企業(yè)獲得該補貼，平均每家獲補 22 萬元。

11.2 人才保障支持

人才公寓：商貿(mào)、數(shù)字經(jīng)濟領(lǐng)域核心人才（如運營總監(jiān)、技術(shù)主管）可申請青浦區(qū)人才公寓，月租金補貼 2000-3500 元 / 套（按人才等級劃分），補貼期限 3 年；青浦新城每年提供 180 套人才公寓配額，園區(qū)企業(yè)優(yōu)先申請；

子女教育：重點產(chǎn)業(yè)人才子女優(yōu)先入讀青浦實驗中學(xué)、青浦實驗小學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校；外籍人才子女可申請青浦世界外國語學(xué)校，政府提供入學(xué)咨詢協(xié)助；

技能培訓(xùn)補貼：企業(yè)組織員工參加商貿(mào)運營、數(shù)字營銷等技能培訓(xùn)，按培訓(xùn)費 15%-20% 補貼，單企業(yè)年補貼上限 15 萬元；2024 年園區(qū)有 9 家企業(yè)獲得該補貼，平均每家獲補 8.5 萬元。

11.3 場景開放與金融支持

場景對接：企業(yè)研發(fā)的商貿(mào)數(shù)據(jù)系統(tǒng)、數(shù)字營銷工具，可優(yōu)先接入青浦新城商貿(mào)平臺、市西軟件園測試場景，測試期給予最高 40 萬元補貼；2024 年園區(qū) 1 家數(shù)據(jù)服務(wù)企業(yè)通過該政策獲得場景資源，產(chǎn)品迭代周期縮短 2 個月；

基金支持：青浦區(qū)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)基金（總規(guī)模 20 億元）、數(shù)字經(jīng)濟配套基金（總規(guī)模 15 億元）優(yōu)先投資園區(qū)企業(yè)，單個項目投資上限 4000 萬元；2024 年園區(qū)某跨境電商企業(yè)獲基金投資 1500 萬元，用于海外倉建設(shè)；

貸款貼息：企業(yè)用于商貿(mào)擴張、設(shè)備采購的銀行貸款，按基準(zhǔn)利率 35%-45% 貼息，單企業(yè)年貼息上限 50 萬元，貼息期限 3 年；2024 年園區(qū)企業(yè)平均獲貼息 23 萬元，降低融資成本 32%。

11.4 綠色低碳支持

綠電補貼：企業(yè)使用購物中心分布式光伏電力（綠電），按用電量 0.08 元 / 千瓦時補貼，單企業(yè)年補貼上限 8 萬元；2024 年園區(qū) 4 家企業(yè)獲得該補貼，平均每家獲補 5.8 萬元；

節(jié)能改造資助：企業(yè)實施辦公區(qū)域節(jié)能改造（如 LED 照明更換、空調(diào)系統(tǒng)優(yōu)化），按改造費用 25% 補貼，單個項目最高 100 萬元；2024 年園區(qū)某財稅咨詢公司改造節(jié)能照明，獲補貼 22 萬元，年節(jié)電 60 萬度。

十二、上海青浦新城青浦寶龍廣場出租與出售方案

12.1 出租方案（500 平方米辦公空間）

推薦位置：甲級辦公樓 A 棟 10 層?xùn)|側(cè)單元（500 平方米），東南朝向，采光充足（上午 9:00 - 下午 4:30 無遮擋），視野覆蓋青浦環(huán)城水系公園，室內(nèi)噪音≤42 分貝（實測），適配跨境電商運營、互聯(lián)網(wǎng)營銷、財稅咨詢等企業(yè)；

租金標(biāo)準(zhǔn)：1.8 元 / 平方米 / 天（基于 2025 年 9 月市場調(diào)研，青浦區(qū)同類型商業(yè)辦公項目租金區(qū)間 2.0-2.8 元 / 平方米 / 天，屬中等偏低水平，成本優(yōu)勢顯著）；

相關(guān)費用：

物業(yè)費：25 元 / 平方米 / 月（含公共區(qū)域保潔、安保、公共設(shè)施維護、中央空調(diào)公共區(qū)域能耗），月支出 12,500 元；

停車費：建議租賃 5 個車位（滿足 15-25 人團隊需求），月租金 1000 元 / 個，月支出 5,000 元；

其他費用：甲級辦公樓空調(diào)費按實際用量計費（0.9 元 / 千瓦時），月均費用約 1,500 元（按日均使用 7 小時、3 臺空調(diào)計算）；

月均總成本：租金（500×1.8×30=27,000 元）+ 物業(yè)費（12,500 元）+ 停車費（5,000 元）+ 空調(diào)費（1,500 元）≈46,000 元；

租賃條款：

租賃期限：2 年起簽，續(xù)約可優(yōu)先鎖定房源，租金遞增幅度為每年 2.5%（符合青浦區(qū)商業(yè)辦公項目租金常規(guī)漲幅，2024 年區(qū)域平均漲幅 2.8%）；

免租期：簽約 24 個月及以上，享 2 個月免租期（含 1.5 個月裝修期 + 0.5 個月運營籌備期），免租期內(nèi)僅需支付物業(yè)費（月支出 12,500 元），可節(jié)省租金 54,000 元；

付款方式：押二付一（企業(yè)友好型方式），押金金額為 2 個月租金 + 1 個月物業(yè)費（27,000×2 + 12,500 = 66,500 元）；年付可協(xié)商 1% 租金優(yōu)惠（年租金節(jié)省 9,720 元）；

裝修要求：提供基礎(chǔ)裝修（墻面刷白、地面地磚、吊頂），企業(yè)二次裝修需提交方案并經(jīng)園區(qū)審核（審核周期 5 個工作日），裝修押金 40 元 / 平方米（20,000 元，裝修完成后 3 個月內(nèi)退還，無損壞則全額返還）。

12.2 出售方案

出售面積與售價：

甲級辦公樓：面積 350-1200 平方米（可分割，主力戶型 500 平方米、800 平方米），售價 2.0 萬元 / 平方米（總價區(qū)間 700 萬元 - 2400 萬元）；

獨棟商辦樓：面積 800-1800 平方米（整棟出售），售價 2.2 萬元 / 平方米（總價區(qū)間 1760 萬元 - 3960 萬元）；

核心優(yōu)勢：

甲級辦公樓：地鐵上蓋 + 商業(yè)聯(lián)動，適合商貿(mào)服務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟配套企業(yè)，整層購買享專屬電梯廳，可定制企業(yè) LOGO 展示面；

獨棟商辦樓：層高 4.2 米、得房率 85%，適合中型企業(yè)總部，附贈 50-100 平方米露臺，地下可做倉儲或員工活動室（荷載 350kg/㎡）；

購買權(quán)益：

產(chǎn)權(quán)年限：40 年商業(yè)辦公產(chǎn)權(quán)；

交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交付（可委托寶龍物業(yè)定制裝修，裝修費另計）；

增值服務(wù)：購買企業(yè)優(yōu)先獲得購物中心廣告位使用權(quán)（每年 3 個月免費）、優(yōu)先申請青浦區(qū)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)基金，免費使用園區(qū)會議中心（每年 80 小時）。

12.3 空調(diào)系統(tǒng)說明

系統(tǒng)類型：甲級辦公樓采用集中式中央空調(diào)（約克品牌），分層獨立控制；獨棟商辦樓采用 VRV 分體式中央空調(diào)（美的品牌），分區(qū)域獨立控制；

運行時間：

常規(guī)時段：周一至周五 8:30-18:00（免費包含在物業(yè)費內(nèi)）；

加班時段：周一至周五 18:00-24:00、周末及節(jié)假日，可申請開啟（需提前 4 小時報備）；

計費方式：

常規(guī)時段：甲級辦公樓中央空調(diào)費含在物業(yè)費內(nèi)；獨棟商辦樓按實際用量計費（0.9 元 / 千瓦時）；

加班時段：所有產(chǎn)品均按實際用量計費（0.9 元 / 千瓦時），無額外服務(wù)費；

溫控與凈化：夏季室內(nèi)溫度穩(wěn)定在 25±1℃，冬季穩(wěn)定在 22±1℃；新風(fēng)系統(tǒng)配備高效過濾器（PM2.5 過濾率 92%），符合《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 18883-2002），適配辦公及輕型研發(fā)需求。

十三、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

13.1 核心價值評估

青浦寶龍廣場作為青浦新城核心區(qū) “地鐵上蓋 + 商業(yè)辦公聯(lián)動” 的復(fù)合型載體，核心價值集中于 “交通便利 + 商業(yè)配套 + 成本可控” 三大維度，在青浦區(qū)商業(yè)辦公項目市場中形成差異化競爭力：

交通與商業(yè)聯(lián)動優(yōu)勢：地鐵 17 號線步行 3 分鐘 + 自帶 10 萬平方米購物中心，員工通勤與商務(wù)接待效率顯著，2024 年園區(qū)企業(yè)辦公效率比區(qū)域平均水平高 25%，員工滿意度達(dá) 88%；

成本與空間靈活性優(yōu)勢：租金低于區(qū)域平均 12%，3 年租賃期（500 平方米）可節(jié)省成本超 16 萬元；空間可分割為 100-1800 平方米，適配企業(yè)全周期發(fā)展，30% 的企業(yè)實現(xiàn) “原地擴容”；

產(chǎn)業(yè)協(xié)同與政策適配優(yōu)勢：與周邊商貿(mào)、數(shù)字配套集群聯(lián)動，年均促成合作 25 項，企業(yè)業(yè)務(wù)拓展周期縮短 2.5 個月；政策申報成功率 72%，年均獲補貼 15 萬元，降低運營成本；

品牌與運營保障：寶龍集團開發(fā) + 一級資質(zhì)物業(yè)，后期管理穩(wěn)定；年均開展 32 場企業(yè)活動，資源對接效率高，15 家企業(yè)通過活動達(dá)成合作，合作金額超 8000 萬元。

13.2 風(fēng)險提示

商業(yè)競爭壓力：3 公里內(nèi)有吾悅廣場、萬達(dá)茂 2 大競品商業(yè)體，購物中心客流存在分流風(fēng)險，可能影響園區(qū)商貿(mào)企業(yè)線下體驗活動效果；

辦公密度波動：甲級辦公樓高峰期（如節(jié)假日前后）可能出現(xiàn)電梯擁堵（平均等待時間增至 45 秒），需錯峰通勤；

租金漲幅預(yù)期：青浦新城未來三年新增商業(yè)辦公載體 35 萬平方米，2026 年后可能出現(xiàn)供過于求，租金漲幅可能降至 2%-2.5%，低于當(dāng)前預(yù)期；

業(yè)態(tài)混雜影響：商業(yè)與辦公業(yè)態(tài)聯(lián)動的同時，可能存在購物中心客流對辦公區(qū)安靜環(huán)境的干擾（如周末促銷活動噪音）。

13.3 選址適配建議

13.3.1 優(yōu)先適配企業(yè)類型

商貿(mào)服務(wù)企業(yè)：跨境電商、品牌零售、會展服務(wù)企業(yè)（員工 15-50 人），需地鐵便利、商業(yè)配套支撐線下體驗，可依托虹橋 - 青浦商貿(mào)走廊拓展業(yè)務(wù)；

數(shù)字經(jīng)濟配套企業(yè)：互聯(lián)網(wǎng)營銷、數(shù)據(jù)服務(wù)、直播運營企業(yè)，需靈活空間、24 小時空調(diào)（滿足加班需求），可與周邊數(shù)字集群合作；

專業(yè)服務(wù)企業(yè)：律師事務(wù)所、財稅咨詢、人力資源公司（需求 100-500 平方米），需貼近商貿(mào)企業(yè)集群，便于獲取客戶資源；

投資型企業(yè)：關(guān)注資產(chǎn)保值的企業(yè)，可購置甲級辦公樓（青浦新城商業(yè)辦公地產(chǎn)年均增值率 3.5%-4.5%），租金回報率達(dá) 3.2%（高于上海市區(qū)平均 3%）。

13.3.2 謹(jǐn)慎適配企業(yè)類型

重型研發(fā)企業(yè)：需高荷載（＞350kg/㎡）、大型研發(fā)設(shè)備，園區(qū)荷載與空間無法滿足；

純市區(qū)通勤企業(yè)：員工主要來自上海市區(qū)（如靜安、黃浦），軌交通勤時間超 1 小時，可能影響團隊穩(wěn)定性；

對安靜環(huán)境高要求企業(yè)：如科研、設(shè)計企業(yè)，可能受購物中心客流噪音干擾。

13.3.3 決策建議

租賃決策：優(yōu)先選擇甲級辦公樓 A 棟 8-12 層（中高區(qū)，噪音低、視野好），簽約 3 年享 2 個月免租期，同步申請 “商貿(mào)補貼” 與 “人才公寓”，降低成本；

購置決策：短期持有（3-5 年）建議選擇甲級辦公樓 500 平方米戶型（流動性好），長期持有（5 年以上）建議選擇獨棟商辦樓（稀缺性強，增值率高）；

成本優(yōu)化：員工通勤可錯峰使用電梯（如 9:30 后到崗）；商務(wù)接待可利用購物中心企業(yè)優(yōu)惠（如包場 7 折）；

風(fēng)險規(guī)避：簽約時明確租金遞增幅度（鎖定 2.5% 以內(nèi)）；購置前核實產(chǎn)權(quán)分割可行性（甲級辦公樓支持分割）；關(guān)注青浦新城新增載體進度，避免后期被動。

13.4 總結(jié)

青浦寶龍廣場憑借 “地鐵上蓋 + 商業(yè)辦公聯(lián)動 + 成本優(yōu)勢” 的組合，在青浦新城商業(yè)辦公項目中極具競爭力，尤其適配需平衡 “通勤效率、商務(wù)配套、運營成本” 的商貿(mào)服務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟配套及專業(yè)服務(wù)企業(yè)。從長期看，青浦新城 “商貿(mào)服務(wù) + 數(shù)字經(jīng)濟” 產(chǎn)業(yè)集群持續(xù)壯大，商業(yè)辦公需求年均增長 16%，項目資產(chǎn)保值增值潛力顯著（預(yù)計 2025-2030 年均價年均增長 3.5%）。

建議企業(yè)結(jié)合自身規(guī)模、產(chǎn)業(yè)屬性及通勤需求綜合評估：若屬于商貿(mào)、數(shù)字配套、專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，且員工以青浦及虹橋周邊為主，項目是優(yōu)選；若為重型研發(fā)、純市區(qū)通勤企業(yè)，需選擇更適配的載體。決策前可委托上海梧桐聯(lián)行與開發(fā)商協(xié)商條款（如免租期延長、購置折扣），最大化選址價值。

上海青浦區(qū)青浦新城青浦寶龍廣場招商招租出售電話：021-64398555

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