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觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “有進(jìn)就有退”，在全力沖刺“回追計(jì)劃”的路上，大悅城系在不斷加碼以購(gòu)物中心為主的商業(yè)板塊，同時(shí)也在處置一些寫字樓物業(yè)為前者增添“燃料”。

12月21日，大悅城控股旗下港股上市平臺(tái)大悅城地產(chǎn)披露公告稱，公司間接非全資附屬公司上海悅耀，合計(jì)約20億元向上海東磬、上海東薈出售位于上海浦東前灘寫字樓相關(guān)物業(yè)（簡(jiǎn)稱：上海浦東前灘物業(yè)），收購(gòu)方均為上海陸家嘴(集團(tuán))有限公司旗下公司。

大悅城地產(chǎn)在公告中表示，待出售事項(xiàng)完成后，預(yù)期錄得除稅前收益約5.03億元。接近大悅城控股相關(guān)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：“上海浦東前灘雙方合作的時(shí)候就約定合作方回購(gòu)。”

在大悅城控股以“商住結(jié)合”為核心的發(fā)展模式中，上海浦東前灘物業(yè)只是其中一個(gè)被擺在貨架上的出售物業(yè)。未來，隨著其他寫字樓項(xiàng)目完工轉(zhuǎn)入，或許將會(huì)有更多這類物業(yè)出現(xiàn)在市面中。

而且，不少物業(yè)的出售意味著一筆盤滿缽滿的收入。

關(guān)于上述項(xiàng)目的出售事項(xiàng)，有市場(chǎng)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析道：“這一項(xiàng)目出售價(jià)格對(duì)于前灘來說相對(duì)過往偏低，考慮到今年的情況也是合理的，毛收益率不到5%，租金的增長(zhǎng)還是有潛力的。”

前灘物業(yè)的5年

上海浦東前灘物業(yè)是一個(gè)有故事的項(xiàng)目，故事的另一個(gè)主角就是本次的收購(gòu)方陸家嘴集團(tuán)。故事發(fā)生的背景與上海國(guó)企改革密切相關(guān)。

2013年底，上海發(fā)布了新一輪國(guó)資國(guó)企改革方案《關(guān)于進(jìn)一步深化上海國(guó)資促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的意見》，稱為“上海國(guó)資國(guó)企改革20條”，打響了新一輪國(guó)企改革第一槍。方案涉及加快國(guó)資與產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)調(diào)整、優(yōu)化國(guó)資布局和結(jié)構(gòu)等七個(gè)方面內(nèi)容，旨在將國(guó)企過去的“管國(guó)企”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮車?guó)資”。

彼時(shí)，在國(guó)企股份制改革中，引進(jìn)民企還不是普遍現(xiàn)象。作為上海浦東新區(qū)國(guó)資委旗下公司的陸家嘴集團(tuán)，將目光放在了另一家國(guó)資企業(yè)身上——中糧集團(tuán)。

2015年4月份，中糧旗下上市平臺(tái)大悅城地產(chǎn)公告稱，公司附屬公司雙達(dá)有限公司以總代價(jià)12.08億元，成功競(jìng)標(biāo)陸家嘴集團(tuán)掛牌的上海林耀投資有限公司（即上海悅耀更名前，簡(jiǎn)稱上海林耀）50%股權(quán)，進(jìn)而間接獲得上海浦東前灘06-01商住地塊權(quán)益。

資料顯示，上海林耀掛牌時(shí)凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為24.16億元，資產(chǎn)總計(jì)評(píng)估價(jià)值為33.87億元，主要資產(chǎn)為前灘06-01地塊。該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商務(wù)辦公和住宅，使用權(quán)面積為2.46萬㎡，建筑面積為8.36萬㎡，商務(wù)辦公部分占不少于50%，住宅部分占不多于50%。

市場(chǎng)不少觀點(diǎn)認(rèn)為，兩家國(guó)企這次的合作是陸家嘴集團(tuán)在國(guó)企改革中的嘗試之一，也為大悅城在上海的困局撕開了“一道口”。其中，前者于次年重組后形成了“商業(yè)地產(chǎn)+商業(yè)零售+金融投資”發(fā)展格局；后者于2010年2月份完成收購(gòu)上海知名爛尾樓新梅太古城項(xiàng)目后，卻一直苦于改造未有進(jìn)展。

并且，當(dāng)時(shí)大悅城地產(chǎn)以低于半價(jià)的代價(jià)獲得上海浦東前灘極其稀缺的地塊，成交價(jià)僅為28900元/㎡。當(dāng)年，周邊的36-01地塊、32-01地塊兩宗地均價(jià)分別為65832元/㎡、66629元/㎡，成交時(shí)均刷新了上海單價(jià)地王紀(jì)錄。

從陸家嘴集團(tuán)掛牌前灘06-01地塊50%股權(quán)的出讓條件來看，實(shí)際上就已經(jīng)“私定終身”，限制門檻包括：競(jìng)得人2013年末凈資產(chǎn)不少于60億元且資產(chǎn)負(fù)債率低于40%；2013年凈利潤(rùn)不少于20億元；具有開發(fā)經(jīng)營(yíng)辦公物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，于2014年末已開發(fā)建成的辦公物業(yè)面積合計(jì)不少于5萬㎡等。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，按之前公告，在這次合作模式中，上海林耀董事會(huì)組成大部分成員由大悅城地產(chǎn)委派。同時(shí)，2015年收購(gòu)以來，上述項(xiàng)目直到2019年度報(bào)表才有呈現(xiàn)。

2019年報(bào)顯示，上海浦東前灘項(xiàng)目于2016年6月開工建設(shè)，目前已竣工，其中于2019年總計(jì)容面積為4.18萬㎡，預(yù)計(jì)總投資額31.65億元，累計(jì)已投資29.68億元。大悅城地產(chǎn)持有該項(xiàng)目29.8%權(quán)益。

同時(shí)，上述項(xiàng)目計(jì)容面積8.36萬㎡，可供銷售面積、累計(jì)銷售面積、累計(jì)結(jié)算面積均為4.208萬㎡，2019年結(jié)算金額為34.02億元。到了2020年中期，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售金額6981.48萬元，結(jié)算金額6119.42萬元。

回到本次公告中，大悅城地產(chǎn)以17.17億元向上海東磬出售由6幢2、3號(hào)辦公樓面積約3.65萬㎡，以及309個(gè)相關(guān)地下車位組成的物業(yè)A；以2.83億元向上海東薈出售由7幢1號(hào)辦公樓面積約5740㎡，以及49個(gè)相關(guān)地下車位組成的物業(yè)B。兩者總銷售面積約4.22萬㎡，均價(jià)為47348.57元/㎡

從這一連串動(dòng)作來看，上海浦東前灘項(xiàng)目經(jīng)歷了陸家嘴集團(tuán)全資持有，引入大悅城地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，再轉(zhuǎn)為陸家嘴集團(tuán)另一家子公司旗下資產(chǎn)，項(xiàng)目兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)背后也讓大悅城地產(chǎn)從住宅項(xiàng)目銷售、商業(yè)物業(yè)處置等方面獲利不少。

且于此期間，大悅城地產(chǎn)通過向持有上海浦東前灘項(xiàng)目的陸家嘴集團(tuán)子公司提供貸款融資，進(jìn)而獲得融資利息。例如，于2019年12月，其向上海前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)投資（集團(tuán)）有限公司提供11億元無抵押循環(huán)貸款融資，期限一年，利息為中國(guó)活期存款現(xiàn)行基準(zhǔn)利率。

慣例兜售寫字樓

事實(shí)上，回顧大悅城的發(fā)展歷史或許可以看出，其天生基因中不含寫字樓業(yè)務(wù)和物業(yè)，在其幾次業(yè)務(wù)調(diào)整中，這項(xiàng)業(yè)務(wù)并沒有列入核心計(jì)劃中。

2007-2010年，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)分為兩大塊，中糧地產(chǎn)主管住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，中糧置地負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)；2011-2018年，四個(gè)核心板塊為負(fù)責(zé)住宅及工業(yè)地產(chǎn)的中糧地產(chǎn)，中糧置地負(fù)責(zé)“大悅城”商業(yè)品牌，以商務(wù)與度假酒店為核心的酒店事業(yè)部，以及旅游地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的中糧海南。

在2019年上半年，重組整合大悅城地產(chǎn)并形成“A控紅籌”架構(gòu)后，大悅城控股（中糧地產(chǎn)更名）管理層就喊出了“力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標(biāo)，而以商業(yè)地產(chǎn)為核心，發(fā)展城市綜合體平臺(tái)大悅城地產(chǎn)被寄予厚望。

不過項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中涉及到的寫字樓或其他業(yè)態(tài)，大都成為了貨架上的“商品”進(jìn)行出售，反哺到項(xiàng)目建設(shè)投資資金或公司一般資金用途。而本次出售的上海浦東前灘物業(yè)或許也能印證這一點(diǎn)。

這一浦東前灘物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際上早已完成開發(fā)，但大悅城地產(chǎn)卻沒有進(jìn)一步招商出租，而是進(jìn)行打包出售。其在公告表示，該等物業(yè)并于集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)入賬列作持作發(fā)展物業(yè)，已完成開發(fā)，目前空置并處于營(yíng)運(yùn)中。

關(guān)于出售事項(xiàng)，大悅城地產(chǎn)在公告中續(xù)稱，出售事項(xiàng)的銷售所得款項(xiàng)凈額將入賬為集團(tuán)溢利及將用作集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。出售事項(xiàng)作為收益及于集團(tuán)日常業(yè)務(wù)過程中進(jìn)行。

進(jìn)一步研究A股平臺(tái)大悅城控股2017-2019年及2020年中期財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，其持有項(xiàng)目開發(fā)中不少涉及到寫字樓業(yè)態(tài)，但體現(xiàn)在租金收入上僅有個(gè)別項(xiàng)目，比如2017、2018年中的深圳寶安三區(qū)中心大廈，2019年及2020年中期則增加至運(yùn)營(yíng)5個(gè)寫字樓項(xiàng)目，且這些寫字樓持有權(quán)益普遍較低。

選擇此時(shí)出售上海浦東前灘物業(yè)或許正值不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。

一方面，核心甲級(jí)寫字樓成為大宗交易市場(chǎng)的熱門資產(chǎn)。戴德梁行2020年上半年上海大宗交易市場(chǎng)報(bào)告顯示，辦公為最受歡迎的投資類別，占期內(nèi)交易總額455億元的比例達(dá)76%。

同時(shí)，各資產(chǎn)類別資本化率達(dá)到3年內(nèi)新高，其中核心區(qū)域甲級(jí)寫字樓為4.1%，非核心區(qū)域甲級(jí)寫字樓為4.3%。不少實(shí)力企業(yè)都會(huì)選擇收購(gòu)核心區(qū)位、品質(zhì)優(yōu)良的甲級(jí)辦公樓用于自用。

另一方面，目前上海寫字樓市場(chǎng)也有回溫趨勢(shì)。高力國(guó)際上海寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，2020年第三季度，上海寫字樓租賃市場(chǎng)信心回升、需求激增。但受到大量新增供應(yīng)影響，空置率仍在上升，租金環(huán)比下降2.7%。預(yù)計(jì)市場(chǎng)需求將在第四季度繼續(xù)回升，并在2021年持續(xù)擴(kuò)張。

無疑，對(duì)于正在沖擊三年實(shí)現(xiàn)銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億的大悅城而言，擇機(jī)套現(xiàn)不僅可以緩解當(dāng)下追求規(guī)模快速擴(kuò)張?jiān)斐傻馁Y金承壓，亦能提高賬面現(xiàn)金流和利潤(rùn)或降低債務(wù)水平。

據(jù)悉，大悅城當(dāng)前待出售的貨架上儲(chǔ)量增加，持有待售物業(yè)由2019年末的5.22億元增至2020年中期的49.76億元，增長(zhǎng)的主要原因是杭州大悅城寫字樓與公寓、重慶中央公園祥云、青島金沙·中糧祥云和青島Joy Park完工轉(zhuǎn)入。

可以猜想的是，未來大悅城或許還會(huì)有類似的寫字樓出售動(dòng)作。

解局 | 從局外到局內(nèi)，觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)的真實(shí)一面。