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萊坊研究部預測，2019-2023年之間，上海甲級寫字樓年新增供應大約為一百多萬平方米。假如有一個地塊，未來幾年也有這一數量級的甲級寫字樓入市，會給整個市場帶來怎樣的變化？

核心商務區邊的新興商務區

7月22日的上海市政府新聞發布會上，靜安區委副書記、代區長王華稱，靜安下一步將全力打造高能級、多功能的總部企業集聚區，實現總部經濟規模能級密度再提升，其中蘇河灣地區未來幾年將有近百萬平方米甲級寫字樓空間入市。

《蘇河灣地區“十三五”規劃》顯示，蘇河灣是指東至羅浮路—河南北路，西至蘇州河—安遠路—江寧路，南至新閘路（石門二路以西）—北京西路（石門二路以東），北至鐵路沿線的蘇州河兩岸區域，占地4.3平方公里，臨近上海寫字樓市場中平均租金最高的區域之一——南京西路商務區。

蘇河灣產業規劃為金融技術與數據服務、人力資源、商貿、文化創意四大現代服務業體系，空間策略強調濱水生態環境、文化活力、休閑體驗、嵌入式辦公空間，是上海市中心少見的城市更新型商務區。

宜住宜辦公，小而美

近年來，上海新興商務區發展中較為矚目的有徐匯濱江和北外灘，蘇河灣與之相比聲勢小了許多，有其客觀原因在內。例如蘇河灣地狹人稠，房價高昂，動遷成本巨大，加之還有16.9萬平方米歷史建筑需要保護，只得見縫插針開發，螺螄殼中做道場，不如徐匯濱江、北外灘那樣大規模成片重建，聲勢浩大。不過，蘇河灣這一片區也自有其優勢。

首先，蘇河灣有較好的經濟基礎。靜安區政府提供的數據顯示，十二五期間，這一區域內稅收超億元的樓宇達11幢，區域內企業五年累計實現區級稅收90.44億元，年平均增速為15.9%，占區級財政收入的比重近25%。

其次，蘇河灣跨越蘇州河兩岸，規劃區域內有50萬平方米歷史建筑，人文氣息濃郁，且蘇州河不像黃浦江那樣寬闊，兩岸往來無河流的阻礙，卻有水景的風貌，加之周邊配套完善，人氣充足，在工作之外，疊加了品質生活的吸引力。

其三，盡管都地處市區，但無論是徐匯濱江還是北外灘，地理位置都沒有蘇河灣那樣更中心。徐匯濱江偏于西南一角，北外灘位于市區東北。且蘇河灣可在同一行政區內南與南京西路商務區聯動，北與中環兩翼創新創意集聚區呼應，沒有任何阻礙，徐匯濱江、北外灘都相對缺乏這方面的助力。

百萬平方米入市

從容選擇更優

蘇河灣有不少競爭對手。其定位的四個主要產業中，金融技術與數據服務與陸家嘴竹園有重疊，文化創意與徐匯濱江相類似，商貿與虹橋商務區存在競爭，因此《上海市靜安區單元規劃（含重點公共基礎設施專項規劃）》將蘇河灣列入靜安區CAZ中央活動區內，通過與南京西路商務區一體化來增強其商務吸引力。

迄今為止，蘇河灣地區已有大悅城、寶格麗酒店、華僑城、WPP商務辦公園區、蘇河灣中心等一批重大項目相繼入市，高端商務商住等樓宇總量約96萬平方米。去年上半年，在靜安國際中心大體量新增供應未入市前，空置率在14%左右。今年由于疫情使得新增需求大幅下降，加之盈凱文創廣場入市，空置率上升至25.3%。未來幾年還有近百萬平方米新增供應入市，蘇河灣的寫字樓市場壓力將進一步增大。

對于租戶而言，未來的新增供應將擴大他們的選擇余地，在辦公環境的品質與租金方面也能得到較為滿意的回報。新增供應一定程度上將放緩租金的漲幅，利于企業控制成本，充分利用蘇州河兩岸的風貌和市中心地理位置提升員工的辦公幸福感和企業形象。

對業主來說，較高的空置率也可能是一個短期現象。參考徐匯濱江短短幾年內入市兩百多萬平方米辦公空間，卻能在今年第二季度維持9.8%的空置率，蘇河灣的地理位置更好，靜安區的商務資源也絲毫不弱，新增供應更少，空置率沒有理由長期維持高位。從市區重要商務區多數空置率在10%以內來看，蘇河灣的空置率或許最終也將回到這一數字附近，達到業主與租戶利益的平衡。

蘇河灣的優勢在于其市中心優越的地理位置，以及沿蘇州河的老上海人文氣息。盡管沒有徐匯濱江、北外灘這樣的全新開發的環境與業態聚集。但未來隨著百萬甲級寫字樓的入市，對于那些符合蘇河灣產業定位，或有整層租賃需求，同時需要兼顧性價比的企業而言，蘇河灣這片區域無疑是個非常好的選擇。其中，蘇河灣東北端的蘇州河北岸與西南端值得企業關注，前者在蘇河灣內較少的成片開發區域，同時保留有不少歷史建筑，兼顧了環境與人文要素；而后者則與南京西路商務區距離較近，有利于服務型企業便利接觸客戶。