商業(yè)辦公室租賃：您需要注意的7個地方

一個商業(yè)租賃辦公室或零售空間為您的企業(yè)一個嚴(yán)肅的承諾。它們通常是持續(xù)至少五年的長期合同，租金通常是您在工資單之后的第二大月度費用，而租賃協(xié)議中的權(quán)利和限制對您擴(kuò)展，承包和重新安置業(yè)務(wù)的能力有重大影響。

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大型和小型公司在規(guī)劃新空間和談判租賃時可能會犯重大錯誤?-?這些是最常見的。

1.沒有分配足夠的時間

商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)觀念是允許6至12個月完成不到10,000平方英尺的交易，以及9到18個月的大宗交易。任何業(yè)務(wù)搬遷中的各種復(fù)雜步驟都需要提前期?-?對可能的地點進(jìn)行盡職調(diào)查，租賃協(xié)商，與建筑師和工程師一起規(guī)劃和設(shè)計新空間，出價并授予定制工作所需的施工工作空間（稱為“裝修”），獲得建筑和營業(yè)許可，以及完成裝修本身。

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同樣重要的是，租約開始日期需要考慮這些步驟。否則，在您入住之前，您將支付新房間的租金。您還需要與當(dāng)前的房東協(xié)調(diào)您的計劃，充分通知您的搬家并在您保留的任何期間協(xié)商租房協(xié)議在當(dāng)前空間超出當(dāng)前租約期限（稱為保留）。

2.規(guī)劃不足

與提前期問題密切相關(guān)的是未能充分規(guī)劃您的新空間。您想要開展業(yè)務(wù)的方式應(yīng)該推動您的空間的位置和設(shè)計;?你的房地產(chǎn)不應(yīng)該決定你如何做生意。

您需要考慮您需要多少空間以及是否需要任何專用空間（重型設(shè)備的加固地板？數(shù)據(jù)中心？備用電源？）。經(jīng)驗豐富的建筑師和優(yōu)秀的租戶經(jīng)紀(jì)人/代表可以幫助您的高級管理層考慮所有正確的問題，包括：

·?????????您將如何協(xié)調(diào)移動所有業(yè)務(wù)功能，尤其是技術(shù)和員工？

·?????????誰將對正在進(jìn)行的項目（委員會或一個人）做出決定？

·?????????您想要投射什么樣的企業(yè)形象，以及哪種辦公空間會傳達(dá)這種形象？

·?????????協(xié)作辦公空間與私人辦公空間的比例對于您的業(yè)務(wù)運營方式有意義嗎？

·?????????你的預(yù)算是多少？

·?????????什么空間計劃對可能的增長有意義？（例如，未來三到五年可能需要多少額外空間？還是有可能縮小規(guī)模？）

3.缺乏代表性

沒有“標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)租賃”這樣的東西。業(yè)主?-?建筑業(yè)主及其物業(yè)經(jīng)理?-?在起草租約時沒有考慮到您的最佳利益，商業(yè)房地產(chǎn)交易沒有任何合法的消費者保護(hù)。公寓租賃。大多數(shù)商業(yè)租賃的財務(wù)條款和法律規(guī)定都是專業(yè)的，難以理解，大多數(shù)商人缺乏有效審查和談判租賃協(xié)議的背景。

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您需要在該物業(yè)所在州接納的經(jīng)驗豐富的商業(yè)房地產(chǎn)律師?-?最好是在之前的交易中與您的房東（或您的房東的律師）打過交道的人。您還應(yīng)認(rèn)真考慮聘請租戶經(jīng)紀(jì)人/代表?-?在租賃交易中僅代表商業(yè)租戶（而非業(yè)主或物業(yè)經(jīng)理）的顧問。一個好的租戶代表會知道您的市場狀況（如您所在城市每平方英尺的當(dāng)前“市場租金”），您正在考慮的建筑物的現(xiàn)在和未來空缺，以及處理這些房東的最佳方式建筑物。

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4.缺乏盡職調(diào)查

貴公司空間的物理和法律條件會嚴(yán)重影響您的業(yè)務(wù)運營，您需要通過調(diào)查事實來保護(hù)自己。除審查擬議的租約外，您的房地產(chǎn)律師還應(yīng)：

·?????????確認(rèn)建筑物的分區(qū)將允許貴公司按預(yù)期進(jìn)行操作。

·?????????聘請產(chǎn)權(quán)公司出示建筑物留置權(quán)，抵押貸方和任何未決法律索賠的報告。

除了規(guī)劃和設(shè)計新空間外，您的建筑師和工程師還應(yīng)檢查建筑物的電氣，管道和HVAC系統(tǒng)，并檢查空間是否符合建筑規(guī)范，消防和安全法規(guī)以及殘疾人訪問法律。您的建筑師還應(yīng)確認(rèn)租賃空間實際上包含房東所說的平方英尺。

5.不了解關(guān)鍵租賃條款

這是租約的長度?-?開始和終止日期。像商業(yè)租約中的其他一切一樣，這并不像您想象的那么簡單。

·?????????該術(shù)語是在您簽署時開始的，還是僅在您開始在該空間內(nèi)操作后（即裝修工程完成時）？

·?????????即使您入住之前不支付租金，您的公司是否會在簽署時開始建立保險和維護(hù)費用？

·?????????在租約開始時，您會看到一個名為“Term”的條款。本節(jié)描述了租約的長度，并指定了開始和結(jié)束日期。

·?????????該術(shù)語如何延長?-?是自動發(fā)生還是僅在一方發(fā)出通知后發(fā)生？

·?????????在您或房東可以提前終止期限的情況下嗎？

租金計算

大多數(shù)商業(yè)租賃中的租金和其他租戶費用的計算是復(fù)雜的，如果在開始時沒有完全理解這些條款，則在租賃期內(nèi)可能會產(chǎn)生一些令人不快的意外。

一些常見的租金結(jié)構(gòu)是：

·?????????單一凈租賃或凈租賃：承租人僅支付其部分公用事業(yè)和財產(chǎn)稅（按建筑物租賃空間的百分比計算），而房東支付所有維護(hù)，維修和保險費用。

·?????????凈凈額或雙倍凈租賃：承租人僅負(fù)責(zé)其部分公用事業(yè)，財產(chǎn)稅和建筑物的保險費（同樣，基于建筑物租賃空間的百分比），房東支付所有維護(hù)費用和修理。

·?????????三重凈租賃：租戶支付其建筑物所有成本的一部分，但房東通常負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)維修。

·?????????全面服務(wù)總額或修改后的總租賃（也稱為修改后的凈租賃）：承租人和房東同意拆分結(jié)構(gòu)維修和運營費用（財產(chǎn)稅，財產(chǎn)保險，公共區(qū)域維護(hù)和公用事業(yè)），租戶的部分稱為“基本租金” “。

·?????????租賃百分比：幾乎專門用于零售空間租賃，這種類型的租賃意味著租金的一部分計算為租戶在該物業(yè)的客戶銷售額的百分比。

此外，您需要完全明確如何以及何時可以增加租金?-?無論是年度還是累計，都是在整個期限內(nèi)。

保證金

與標(biāo)準(zhǔn)公寓租賃不同，商業(yè)房東可以要求現(xiàn)金超過2個月的租金。根據(jù)您企業(yè)的信譽(yù)，它可以是房東認(rèn)為需要的任何金額。如果您是一家沒有經(jīng)營歷史的全新業(yè)務(wù)，這對房東來說將是一個大問題。

房東還可以要求銀行簽發(fā)的信用證形式的保證金。如果您違反了租約規(guī)定的付款義務(wù)（房東不需要在法庭上起訴您），您的銀行會將一部分現(xiàn)金留出，以便房東可以輕松獲得補(bǔ)救。

改進(jìn)和改進(jìn)

如果新空間需要為您的運營進(jìn)行翻新或定制（“裝修”），則租約需要專門解決這些問題。您需要協(xié)商誰負(fù)責(zé)空間設(shè)計工作，誰負(fù)責(zé)或管理施工，是否有完成的最后期限以及誰付錢。在裝修期間就任何租金支付義務(wù)達(dá)成協(xié)議也很重要。

停車和標(biāo)志

日常細(xì)節(jié)在租約中也很重要。在建筑物中租用空間是否可以使您獲得一定數(shù)量的停車位？如果需要，您需要支付額外的空間嗎？在哪里可以安裝標(biāo)識您業(yè)務(wù)的標(biāo)志？他們需要以某種方式設(shè)計嗎？

爭議

如果您的企業(yè)與房東發(fā)生爭執(zhí)，將如何解決？是否有必要的談判期？當(dāng)事人是否需要將爭議提交調(diào)解（通常比法院便宜）或雙方是否可以立即起訴？重大糾紛期間是否暫停租金義務(wù)？你能扣留一部分反映爭議問題費用的租金嗎？

6.沒有關(guān)注關(guān)鍵業(yè)務(wù)問題的租賃談判

潛在租戶不應(yīng)僅關(guān)注租金和其他付款條款?-?其他主要租賃條款對您的業(yè)務(wù)未來可能更為重要。請求并解決以下問題非常重要：

·?????????如果想要將您的空間搬遷到建筑物的另一部分，房東實體需要多少注意？

·?????????如果您的業(yè)務(wù)合同，您可以轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓部分租約嗎？

·?????????如果您的業(yè)務(wù)擴(kuò)展，您可以在建筑物中獲得額外的空間嗎？

·?????????如果沒有足夠的可用擴(kuò)展空間，您可以取消租約并搬到另一棟樓嗎？

·?????????如果你想留在大樓里，你可以延長學(xué)期嗎？

·?????????您可以將租約分配給您的企業(yè)買家嗎？

·?????????如果您的企業(yè)有控制權(quán)變更，租約是否仍然有效？

7.低估談判杠桿

租戶代表將了解您所在城市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及您房東的現(xiàn)狀。例如，房東是否需要租戶？它是否會失去一個會導(dǎo)致建筑物出現(xiàn)大量空置的主要租戶？或者房東是否有一個完全租賃的建筑物，以確定無限期的未來？如果沒有這些信息，您的公司將無法了解您可能擁有多少談判杠桿以及您的房東可能愿意為簽訂新租戶提供的激勵范圍。

房東通常會同意：

·?????????沒有租金的期間（所謂的“免費租金”）。

·?????????租金折扣期。

·?????????對租戶裝修空間成本的貢獻(xiàn)。

·?????????對租戶想要或需要的建筑物進(jìn)行某些改進(jìn)。

·?????????年租金增加上限（包括與建筑費用相關(guān)的部分）。

此外，業(yè)主通常可以說服租戶所有人或主要股東不需要個人擔(dān)保來支付租約中的付款義務(wù)。或者，如果在租賃開始時需要擔(dān)保，業(yè)主有時會同意，一旦您建立了可靠的付款歷史，它將在初始期限內(nèi)過期幾年。

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