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A.F.A 上海融僑中心招商招租綜合評估報告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時間：2025-09-07 瀏覽次數(shù)：144 來源：m.0psy.cn

一、A.F.A 上海融僑中心報告基礎(chǔ)信息

1.1 報告用途

為企業(yè)董事長及戰(zhàn)略決策層提供融僑中心租賃選址的專業(yè)數(shù)據(jù)支持與深度分析，覆蓋項目價值、產(chǎn)業(yè)適配、成本效益、風(fēng)險提示等核心維度，支撐科學(xué)決策。

1.2 編制對象

企業(yè)董事長、戰(zhàn)略規(guī)劃部、行政選址團隊

1.3 數(shù)據(jù)時效

截至 2025 年 9 月（數(shù)據(jù)來源：長寧區(qū)政府 2025 年公開政策文件、融僑集團官方竣工公示、第三方機構(gòu)《2025 年上海長寧區(qū)甲級寫字樓市場報告》、實地勘測數(shù)據(jù)）

1.4 編輯單位

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組（10 年 + 上海核心城區(qū)商辦項目評估經(jīng)驗，服務(wù)超 60 家上市企業(yè)及文創(chuàng) / 數(shù)字經(jīng)濟領(lǐng)域企業(yè)選址）

二、A.F.A 上海融僑中心項目介紹

融僑中心（A.F.A 上海融僑中心）位于上海市長寧區(qū)淮海西路 570 號，由融僑集團投資開發(fā)，前身為上海第十鋼鐵廠與知名的紅坊創(chuàng)意園區(qū)，2025 年正式竣工交付，是長寧區(qū) "工業(yè)遺存更新 + 藝術(shù)商業(yè)融合" 的標(biāo)桿項目。項目總建筑面積約 23 萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋10 萬平方米國際甲級辦公樓、5 萬平方米藝術(shù)購物中心、6000 平方米 ROJO 藝文空間及6000 平方米城市生態(tài)綠地，整體定位 "Art for Life, Art for All"，打造 "辦公 + 商業(yè) + 文化 + 生態(tài)" 四位一體的創(chuàng)新型綜合體。

項目由世界級設(shè)計事務(wù)所三菱地所主導(dǎo)規(guī)劃，特邀普利茲克建筑獎得主西澤立衛(wèi)負責(zé)工業(yè)遺存保護設(shè)計，保留紅坊標(biāo)志性紅色廠房結(jié)構(gòu)與藝術(shù)基因，同時植入現(xiàn)代玻璃幕墻與通透空間設(shè)計。項目已獲LEED 金級認證、中國綠色建筑二星級運行標(biāo)識，采用雨水回收系統(tǒng)（年回收量 5000 立方米）、屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)（年發(fā)電量 12 萬度）、智能照明（節(jié)能率 35%）等綠色技術(shù)，年碳排放量較傳統(tǒng)寫字樓降低 35%。

截至 2025 年 9 月，項目辦公部分出租率達 65%，入駐企業(yè)以文創(chuàng)設(shè)計（如某知名影視制作公司）、數(shù)字經(jīng)濟（如某智慧零售解決方案企業(yè)）、專業(yè)服務(wù)（如某高端品牌咨詢機構(gòu)）為主，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達 70%，ROJO 藝文空間已舉辦藝術(shù)特展 3 場、公共文化論壇 5 場，初步形成 "藝術(shù) + 商務(wù)" 的獨特氛圍。

三、A.F.A 上海融僑中心區(qū)位介紹

3.1 戰(zhàn)略地理位置與商務(wù)集群

項目地處長寧區(qū)淮海西路核心地段，位于長寧、徐匯、靜安三區(qū)交界，東鄰徐家匯商業(yè)中心（1.5 公里），西接虹橋 CBD（3 公里），北鄰新華路歷史文化風(fēng)貌區(qū)（800 米），處于上海中心城區(qū)連接大虹橋的 "咽喉節(jié)點"，同時享受成熟商圈配套與虹橋產(chǎn)業(yè)輻射雙重紅利。

周邊 1 公里內(nèi)集聚 IM 長寧國際、東方明珠凱旋中心、寶地新華大廈等高端商辦項目，總辦公面積超 25 萬平方米，2024 年該區(qū)域商務(wù)樓宇稅收貢獻達 32 億元，占長寧區(qū)商務(wù)樓宇總稅收的 18%，形成 "文創(chuàng) + 數(shù)字 + 專業(yè)服務(wù)" 的商務(wù)集群，產(chǎn)業(yè)密度與高端氛圍突出。

3.2 區(qū)域經(jīng)濟與發(fā)展?jié)摿?/span>

長寧區(qū) 2024 年地區(qū)生產(chǎn)總值達 2789 億元，同比增長 7.4%，增速位居全市前列；區(qū)級一般公共預(yù)算收入 180.89 億元，同步增長 7.4%；億元以上電商平臺交易總額 16183 億元，同比增長 16.2%，連續(xù) 5 年位列全市第一；軟件信息業(yè)營收規(guī)模突破 1300 億元，排名全市第三，區(qū)域經(jīng)濟呈現(xiàn) "數(shù)字化引領(lǐng)、高端化集聚" 特征。

根據(jù)《長寧區(qū) 2025-2030 年產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》，項目所在的 "淮海西路 - 新華路板塊" 被定位為 "文創(chuàng)數(shù)字融合示范區(qū)"，計劃到 2026 年引入文創(chuàng) / 數(shù)字經(jīng)濟領(lǐng)域企業(yè) 50 家以上，配套建設(shè) 3 個藝術(shù)文化平臺，屆時項目區(qū)位價值與產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)將進一步提升。

四、A.F.A 上海融僑中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析定位

4.1 長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃體系

長寧區(qū)構(gòu)建 "3+3" 產(chǎn)業(yè)體系，明確核心發(fā)展方向，政策均不涉及稅收掛鉤優(yōu)惠：

四大經(jīng)濟支柱：臨空經(jīng)濟（2024 年營收 480 億元）、總部經(jīng)濟（68 家跨國公司地區(qū)總部）、數(shù)字經(jīng)濟（營收 1320 億元，占 GDP 49.2%）、開放經(jīng)濟（外貿(mào)進出口總額同比增長 8.1%）；

六大重點產(chǎn)業(yè)：航空物流、時尚創(chuàng)意、信息服務(wù)業(yè)（含 AI、大數(shù)據(jù)）、"互聯(lián)網(wǎng) + 生活性服務(wù)業(yè)"、專業(yè)服務(wù)（法律 / 稅務(wù) / 咨詢）、綠色低碳；

兩大新興賽道：低空經(jīng)濟（2024 年虹橋國際低空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園長寧園開園，引入企業(yè) 12 家）、產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)（培育黑湖智造等 22 家全國性平臺企業(yè)）。

區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策聚焦 "創(chuàng)新載體建設(shè)、技術(shù)研發(fā)支持、人才保障"，通過補貼、獎勵、資源對接推動產(chǎn)業(yè)升級，尤其對文創(chuàng)與數(shù)字經(jīng)濟融合領(lǐng)域傾斜支持。

4.2 項目與區(qū)域產(chǎn)業(yè)適配性

融僑中心的 "文創(chuàng) + 數(shù)字 + 藝術(shù)" 定位與長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃高度契合：

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域：依托 ROJO 藝文空間與紅坊藝術(shù)基因，承接長寧區(qū) "時尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)升級" 戰(zhàn)略，入駐的影視制作、品牌設(shè)計企業(yè)可對接區(qū)域文創(chuàng)資源（如新華路風(fēng)貌區(qū)文化 IP）；

數(shù)字經(jīng)濟領(lǐng)域：項目配備 "5G + 千兆" 雙千兆網(wǎng)絡(luò)、邊緣計算節(jié)點，適配智慧零售、數(shù)字內(nèi)容等細分領(lǐng)域企業(yè)需求，與虹橋臨空數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園形成技術(shù)協(xié)作；

跨界融合優(yōu)勢：項目獨創(chuàng) "藝術(shù) + 數(shù)字" 應(yīng)用場景（如數(shù)字藝術(shù)展、AI 設(shè)計論壇），符合長寧區(qū) "文創(chuàng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型" 政策導(dǎo)向，入駐企業(yè)可優(yōu)先申報相關(guān)專項補貼。

五、A.F.A 上海融僑中心產(chǎn)業(yè)聚集情況

5.1 長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)集群基礎(chǔ)

長寧區(qū)已形成 "熱帶雨林式" 產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為項目提供成熟產(chǎn)業(yè)支撐：

數(shù)字經(jīng)濟集群：虹橋臨空數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)超 300 家，包括攜程（在線旅游）、拼多多（電商）、飛書深諾（數(shù)字營銷）等龍頭，2024 年集群營收達 950 億元，占全區(qū)數(shù)字經(jīng)濟總營收的 72%；

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群：新華路、淮海西路沿線集聚文創(chuàng)企業(yè)超 500 家，涵蓋影視制作（如尚世影業(yè)）、藝術(shù)展覽（如紅坊原入駐機構(gòu)）、品牌設(shè)計等，2024 年文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)稅收貢獻占全區(qū) 18%；

專業(yè)服務(wù)集群：延安西路、虹橋路沿線集聚法律、稅務(wù)、咨詢機構(gòu)超 200 家，包括普華永道、德勤等國際四大會計師事務(wù)所分公司，形成 "商務(wù)服務(wù)一條街"；

低空經(jīng)濟集群：2024 年進博會期間，虹橋國際低空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園長寧園正式開放，引入億航智能（無人機）、翼航科技（低空交通管理）等企業(yè)，完善航空服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。

5.2 項目產(chǎn)業(yè)聚集現(xiàn)狀

項目依托區(qū)域集群基礎(chǔ)，已形成 "文創(chuàng)引領(lǐng) + 數(shù)字協(xié)同 + 專業(yè)配套" 的產(chǎn)業(yè)格局：

文創(chuàng)企業(yè)占比 40%：包括某影視制作公司（年營收超 2 億元，參與多部頭部影視劇制作）、某高端品牌設(shè)計機構(gòu)（服務(wù)奢侈品客戶），ROJO 藝文空間為其提供展覽、發(fā)布會場地支持；

數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)占比 35%：如某智慧零售解決方案企業(yè)（為連鎖品牌提供 AI 導(dǎo)購系統(tǒng)）、某數(shù)字內(nèi)容公司（制作虛擬偶像與短視頻內(nèi)容），企業(yè)間年均開展技術(shù)合作超 20 次；

專業(yè)服務(wù)企業(yè)占比 25%：如某品牌咨詢機構(gòu)（服務(wù)時尚領(lǐng)域客戶）、某知識產(chǎn)權(quán)律所（專注文創(chuàng)版權(quán)保護），為文創(chuàng) / 數(shù)字企業(yè)提供配套服務(wù)，降低運營風(fēng)險。

2025 年上半年，項目內(nèi)企業(yè)平均營收增速達 16%，高于長寧區(qū)同行業(yè)平均增速（13%），產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)初步顯現(xiàn)。

六、A.F.A 上海融僑中心交通優(yōu)勢

6.1 軌道交通（公共交通核心）

項目軌道交通網(wǎng)絡(luò)密集，換乘便捷性位居長寧區(qū)前列：

地鐵 3 號線 / 4 號線 / 10 號線虹橋路站：步行僅 3 分鐘（實測距離 150 米），3 號線直達上海火車站（15 分鐘）、上海南站（25 分鐘）；4 號線為環(huán)線，可換乘 1、2、7、9 等線路，通達陸家嘴（30 分鐘）、靜安寺（10 分鐘）；10 號線直達虹橋國際機場（12 分鐘）、虹橋火車站（15 分鐘）、豫園（35 分鐘），串聯(lián)上海東西向核心商圈；

未來規(guī)劃：2026 年地鐵 19 號線（在建）將在項目周邊增設(shè)站點，進一步提升軌道交通覆蓋密度。

6.2 道路交通（自駕與商務(wù)出行）

城市高架：駕車 5 分鐘接入延安高架（淮海西路入口），向東直達靜安寺（10 分鐘）、人民廣場（15 分鐘）；8 分鐘接入內(nèi)環(huán)高架（虹橋路入口），北接滬嘉高速、南連滬閔高架，實現(xiàn)跨區(qū)快速通勤；

機場與樞紐：12 分鐘車程至虹橋國際機場（距離 5 公里），35 分鐘至浦東國際機場（距離 38 公里），15 分鐘至虹橋火車站（距離 6 公里），適配企業(yè)高管商務(wù)出行需求；

地面公交：周邊 500 米內(nèi)有 12 個公交站點（含 48 路、141 路、911 路、72 路等），覆蓋長寧、徐匯、靜安、普陀等行政區(qū)，員工通勤選擇多元。

6.3 對外交通（長三角聯(lián)動）

依托虹橋樞紐，項目形成 "1 小時長三角商務(wù)圈"：

通過 G60 滬昆高速，1 小時可達蘇州、嘉興；

通過 G50 滬渝高速，1.5 小時可達無錫、常州；

借助虹橋火車站高鐵網(wǎng)絡(luò)，2 小時內(nèi)直達南京、杭州、合肥等長三角省會城市，利于企業(yè)跨區(qū)域業(yè)務(wù)布局與分支機構(gòu)聯(lián)動。

七、A.F.A 上海融僑中心項目參數(shù)

7.1 核心建筑參數(shù)

總建筑面積：約 23 萬平方米（辦公 10 萬平方米、商業(yè) 5 萬平方米、ROJO 藝文 6000 平方米、生態(tài)綠地 6000 平方米、地下車庫及配套 2.4 萬平方米）；

辦公建筑構(gòu)成：3 棟甲級辦公樓（A 座 20 層、B 座 19 層、C 座 17 層）+4 棟獨棟總部辦公樓（5 層 / 棟）；

標(biāo)準(zhǔn)層參數(shù)：A 座約 1952㎡、B 座約 1889㎡、C 座約 1768㎡，整層得房率 73%（高于長寧區(qū)甲級寫字樓平均得房率 70%）；辦公區(qū)層高 4.5 米（凈高 3.0 米），滿足開放式辦公與展廳布局需求；

樓面荷載：甲級辦公樓 2.8kN/㎡（約 280kg/㎡），獨棟辦公樓 3.0kN/㎡（適配文創(chuàng)企業(yè)大型裝置與數(shù)字設(shè)備）；

停車配置：地下 2 層停車場，共 1000 個車位（含 150 個新能源汽車充電樁車位），車位配比 1:100（辦公部分），月租金 900 元 / 個；

綠色技術(shù)：雨水回收系統(tǒng)（年回收量 5000 立方米，用于綠化灌溉）、屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)（年發(fā)電量 12 萬度，滿足公共區(qū)域 30% 用電需求）、智能照明（人體感應(yīng)控制，節(jié)能率 35%）。

7.2 智慧與硬件配置

智能系統(tǒng)：大堂配備 AI 訪客登記系統(tǒng)（支持身份證 / 人臉 / 企業(yè)邀請碼，登記時間≤30 秒）；樓層入口采用人臉識別 + 刷卡雙驗證門禁，記錄可追溯；公共區(qū)域部署智能能耗監(jiān)測系統(tǒng)（實時監(jiān)控水電使用，生成月度節(jié)能報告）；

網(wǎng)絡(luò)設(shè)施：電信、聯(lián)通、移動三網(wǎng)接入，支持千兆帶寬，配備 5G 室內(nèi)分布系統(tǒng)；為數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)提供 "專屬網(wǎng)絡(luò)通道"（低延遲≤10ms，高安全加密），保障數(shù)據(jù)傳輸穩(wěn)定；

電梯配置：每棟甲級辦公樓配備 6 部客梯（三菱，載重 1350KG，速度 2.5m/s）+1 部貨梯（載重 2000KG，速度 1.5m/s），分高 / 中 / 低三區(qū)運行；高峰時段（8:30-9:30）候梯時間≤35 秒；

會議設(shè)施：ROJO 藝文空間內(nèi)設(shè) 1 個 300 人報告廳（配備高清 LED 屏、同聲傳譯設(shè)備）、2 個 100 人中型會議室、4 個 20 人小型會議室，支持數(shù)字藝術(shù)展與跨國視頻連線。

八、A.F.A 上海融僑中心項目周邊競品分析

選取長寧區(qū)同區(qū)域 2 個中高端商辦項目作為競品，從產(chǎn)業(yè)定位、硬件配置、租金成本、配套設(shè)施四個維度客觀對比，突出融僑中心的差異化優(yōu)勢：

8.1 競品 1：晶耀虹橋（天山路與古北路交匯處）

基礎(chǔ)信息：總建筑面積 25 萬平方米，2025 年竣工，由鐵獅門、新長寧集團、三菱地所聯(lián)合開發(fā)，定位 "科技生態(tài)綜合體"，辦公出租率 70%；

產(chǎn)業(yè)定位：聚焦人工智能、綠色科技，入駐企業(yè)包括某 AI 算法公司、某新能源企業(yè)區(qū)域總部；

優(yōu)勢：科技屬性突出（配備智能網(wǎng)聯(lián)汽車測試通道）、生態(tài)綠地面積大（1.2 萬平方米）；

劣勢：租金成本高（2025 年辦公租金 6.5-7.5 元 / 平方米 / 天，比融僑中心高 30%-50%）；缺乏文化藝術(shù)配套，文創(chuàng)企業(yè)適配性低；

差異化對比：融僑中心以 "藝術(shù) + 文創(chuàng)" 為核心特色，租金性價比更高，適合注重文化氛圍的文創(chuàng) / 數(shù)字企業(yè)；晶耀虹橋更適合科技研發(fā)、綠色能源領(lǐng)域企業(yè)。

8.2 競品 2：虹橋上城（臨空 12 號地塊）

基礎(chǔ)信息：總建筑面積 44.9 萬平方米，2025 年竣工，定位 "臨空經(jīng)濟區(qū)標(biāo)桿綜合體"，辦公出租率 68%；

產(chǎn)業(yè)定位：聚焦航空服務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟，入駐企業(yè)包括某航空物流企業(yè)、某大數(shù)據(jù)分析公司；

優(yōu)勢：規(guī)模效應(yīng)顯著（辦公面積 20 萬平方米）、臨空經(jīng)濟政策支持力度大；

劣勢：地理位置偏西（距離徐家匯商圈 5 公里），商務(wù)配套依賴虹橋 CBD；缺乏藝術(shù)文化載體，文創(chuàng)企業(yè)協(xié)同性弱；

差異化對比：融僑中心區(qū)位更優(yōu)（近徐家匯 + 虹橋），藝術(shù)配套獨特，適合文創(chuàng)與數(shù)字融合型企業(yè)；虹橋上城更適合航空服務(wù)、重型數(shù)字研發(fā)企業(yè)。

九、A.F.A 上海融僑中心項目競爭核心優(yōu)勢

基于項目自身屬性與競品對比，融僑中心的核心競爭優(yōu)勢以數(shù)據(jù)支撐，客觀中立：

9.1 文化藝術(shù)獨特性（不可復(fù)制優(yōu)勢）

工業(yè)遺存與藝術(shù)基因：保留紅坊標(biāo)志性紅色廠房結(jié)構(gòu)，ROJO 藝文空間為上海市級文物保護單位（原十鋼冷軋車間），2025 年已舉辦 3 場藝術(shù)特展，吸引觀眾超 5 萬人次，為入駐企業(yè)提供品牌曝光與文化社交平臺；

差異化氛圍：項目藝術(shù)購物中心引入 "藝術(shù)快閃店"（如某奢侈品牌藝術(shù) Popup）、文創(chuàng)市集等業(yè)態(tài)，與傳統(tǒng)商業(yè)綜合體形成差異，提升員工工作生活品質(zhì)，2025 年員工滿意度調(diào)研達 85%，高于長寧區(qū)平均水平（78%）。

9.2 區(qū)位平衡點（空間優(yōu)勢）

雙商圈輻射：處于徐家匯商業(yè)中心（1.5 公里）與虹橋 CBD（3 公里）中間，既享受徐家匯成熟商業(yè)配套（港匯恒隆、美羅城），又承接虹橋產(chǎn)業(yè)外溢（航空服務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟），商務(wù)便利性與產(chǎn)業(yè)協(xié)同性兼顧；

歷史風(fēng)貌毗鄰：北鄰新華路歷史文化風(fēng)貌區(qū)，環(huán)境宜居，適合商務(wù)接待與員工休閑，區(qū)別于純商圈項目的喧囂感。

9.3 業(yè)態(tài)協(xié)同效應(yīng)（功能優(yōu)勢）

辦公 + 商業(yè) + 文化 + 生態(tài)四位一體：企業(yè)員工可在 15 分鐘內(nèi)完成 "辦公 - 餐飲 - 藝術(shù)體驗 - 休閑" 全場景切換，ROJO 藝文空間可舉辦企業(yè)發(fā)布會、客戶答謝展，降低外部場地租賃成本（內(nèi)部使用費用比外部低 40%）；

產(chǎn)業(yè)協(xié)同：文創(chuàng)企業(yè)與數(shù)字企業(yè)可通過項目平臺開展跨界合作（如數(shù)字藝術(shù)展、AI 設(shè)計項目），2025 年已促成此類合作 5 次，提升企業(yè)業(yè)務(wù)拓展效率。

9.4 成本效益優(yōu)勢（價格優(yōu)勢）

租金性價比高：2025 年辦公租金 5-6 元 / 平方米 / 天，低于晶耀虹橋（6.5-7.5 元）、東方明珠凱旋中心（7.2-7.5 元），1000 平方米空間月租金比晶耀虹橋低 1.5-3 萬元；

政策紅利疊加：作為長寧區(qū) "文創(chuàng)數(shù)字融合示范區(qū)" 重點項目，入駐企業(yè)可優(yōu)先申報文創(chuàng)研發(fā)補貼、數(shù)字化轉(zhuǎn)型支持（最高 500 萬元），進一步降低運營成本。

十、A.F.A 上海融僑中心商業(yè)配套介紹

10.1 內(nèi)部配套（專屬服務(wù)）

藝術(shù)商業(yè)：5 萬平方米 A.F.A MALL 引入 "藝術(shù) + 零售" 業(yè)態(tài)，包括文創(chuàng)集合店（如某知名 IP 衍生品店）、藝術(shù)主題餐飲（如某畫廊餐廳）、生活方式品牌（如某設(shè)計師家居店），滿足員工日常消費與商務(wù)宴請需求（人均 80-200 元）；

ROJO 藝文空間：6000 平方米，分為多功能廳（300 人）、中央花園（露天展覽）、藝術(shù)展廳（常設(shè)數(shù)字藝術(shù)展），入駐企業(yè)可免費使用（每月 2 次，超出部分按 5000 元 / 半天收費），2025 年計劃舉辦 12 場藝術(shù)展、8 場行業(yè)論壇；

生態(tài)綠地：6000 平方米城市生態(tài)綠地，配備休閑座椅、戶外工作區(qū)，適合員工午休與團隊小會，定期舉辦 "草坪文創(chuàng)市集"；

商務(wù)服務(wù)：1 層設(shè) "智慧商務(wù)中心"，提供打印復(fù)印（免費 100 頁 / 月 / 企業(yè)）、快遞代收、機票酒店預(yù)訂（協(xié)議價）、翻譯服務(wù)（對接專業(yè)機構(gòu)，享 8 折優(yōu)惠）。

10.2 外部配套（3 公里內(nèi)，多元補充）

商業(yè)購物：

徐家匯商圈（1.5 公里）：港匯恒隆廣場（高端零售，LV、Gucci 等）、美羅城（餐飲娛樂，人均 60-150 元），滿足高端商務(wù)接待與員工消費；

虹橋南豐城（3 公里）：親子業(yè)態(tài)豐富，適合員工家庭消費；

醫(yī)療健康：

中國人民解放軍海軍特色醫(yī)學(xué)中心（404 米，三級甲等）：可提供企業(yè)員工體檢服務(wù)（套餐人均 800-2000 元）；

上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬光華醫(yī)院（658 米，二級甲等）：風(fēng)濕免疫科特色，方便員工日常就醫(yī)；

教育資源：

上海市實驗學(xué)校國際部（2 公里）、長寧區(qū)新華路小學(xué)（1 公里）：優(yōu)質(zhì)學(xué)校，方便總部企業(yè)高管子女入學(xué)；

休閑文化：

新華路歷史文化風(fēng)貌區(qū)（800 米）：保留大量老洋房，適合商務(wù)接待后的休閑漫步；

中山公園（2 公里）：城市公園，配備健身步道、草坪廣場，可用于企業(yè)團建（免費預(yù)約）。

十一、A.F.A 上海融僑中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠扶持政策

政策均來自《長寧區(qū) 2025 年產(chǎn)業(yè)扶持政策匯編》，主要包括五大類：

11.1 科技創(chuàng)新與研發(fā)支持

文創(chuàng)研發(fā)補貼：對文創(chuàng) IP 開發(fā)、數(shù)字藝術(shù)制作項目，經(jīng)評審后按項目投入的 30% 給予補貼，單個項目上限 50 萬元，累計補貼不超過 300 萬元（如企業(yè)開發(fā)某動畫 IP 投入 300 萬元，可獲 90 萬元補貼）；

數(shù)字技術(shù)補貼：數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)購買云計算、智能算力服務(wù)，按實際費用的 20% 給予補貼，單企業(yè)年補貼上限 500 萬元；

高企認定獎勵：首次認定的高新技術(shù)企業(yè)給予 20 萬元一次性獎勵，再次認定給予 10 萬元獎勵；

創(chuàng)新平臺支持：建立市級文創(chuàng)實驗室、數(shù)字技術(shù)中心，給予 60 萬元一次性獎勵；國家級給予 120 萬元獎勵。

11.2 數(shù)字化轉(zhuǎn)型支持

轉(zhuǎn)型項目補貼：企業(yè)實施數(shù)字化轉(zhuǎn)型（如文創(chuàng)企業(yè)數(shù)字展廳建設(shè)、數(shù)字企業(yè) AI 系統(tǒng)升級），按項目投入的 25% 給予補貼，單個項目上限 200 萬元；

場景應(yīng)用獎勵：企業(yè)研發(fā)的數(shù)字技術(shù)（如智慧零售系統(tǒng)、數(shù)字藝術(shù)工具）接入長寧區(qū) "智慧政務(wù)"" 智慧商務(wù) " 場景，給予最高 60 萬元場景應(yīng)用補貼；

人才培訓(xùn)補貼：企業(yè)組織員工參加數(shù)字化轉(zhuǎn)型培訓(xùn)（如 AI 設(shè)計、大數(shù)據(jù)分析），按培訓(xùn)費的 25% 補貼，單企業(yè)年補貼上限 15 萬元。

11.3 企業(yè)培育與成長支持

小巨人企業(yè)補貼：市級 "專精特新" 小巨人企業(yè)給予 50 萬元一次性獎勵，區(qū)級給予 30 萬元獎勵；

初創(chuàng)企業(yè)扶持：文創(chuàng) / 數(shù)字領(lǐng)域初創(chuàng)企業(yè)（成立≤3 年），按年營收的 5% 給予補貼，單企業(yè)年補貼上限 20 萬元；

產(chǎn)業(yè)鏈合作獎勵：與長寧區(qū)龍頭企業(yè)（如攜程、拼多多）開展產(chǎn)業(yè)鏈合作，年合作金額超 500 萬元，給予 10 萬元一次性獎勵。

11.4 成果轉(zhuǎn)化與知識產(chǎn)權(quán)支持

成果轉(zhuǎn)化補貼：高校科研院所與企業(yè)合作的文創(chuàng) / 數(shù)字技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項目，按轉(zhuǎn)化金額的 10% 給予補貼，單個項目上限 150 萬元；

知識產(chǎn)權(quán)獎勵：企業(yè)獲得發(fā)明專利授權(quán)，每件獎勵 1.2 萬元；PCT 國際專利申請，每件獎勵 3.5 萬元；文創(chuàng) IP 版權(quán)登記，每件獎勵 2000 元；

標(biāo)準(zhǔn)制定獎勵：主導(dǎo)制定文創(chuàng) / 數(shù)字經(jīng)濟行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，給予 50 萬元一次性獎勵。

11.5 人才保障與安居支持

人才公寓補貼："長寧區(qū)重點產(chǎn)業(yè)人才"（如文創(chuàng)導(dǎo)演、數(shù)字算法工程師、企業(yè)高管）可申請人才公寓租金補貼，最高 4000 元 / 月，補貼期限 3 年；

購房補貼：在長寧區(qū)連續(xù)工作滿 5 年的重點人才，購房時給予最高 30 萬元補貼；

子女教育：重點人才子女入學(xué)，優(yōu)先協(xié)調(diào)長寧區(qū)優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校（如長寧區(qū)實驗小學(xué)、上海市延安中學(xué)），義務(wù)教育階段免收擇校費。

十二、A.F.A 上海融僑中心空調(diào)系統(tǒng)介紹

項目采用VAV 變風(fēng)量中央空調(diào)系統(tǒng)（品牌：約克），分區(qū)域定制運行方案，滿足不同業(yè)態(tài)需求：

甲級辦公樓：工作日 8:30-18:30 常規(guī)運行，溫度控制夏季 24-26℃、冬季 20-22℃，濕度 45%-60%；加班時段（18:30-24:00）可通過物業(yè) APP 申請開啟，費用按實際風(fēng)量計量（1.2 元 / 立方米），1000 平方米單元日均加班費用約 800 元；

獨棟辦公樓：支持 24 小時靈活運行（適配文創(chuàng)企業(yè)夜間創(chuàng)作、數(shù)字企業(yè)服務(wù)器恒溫需求），溫度波動≤1℃，配備空氣凈化裝置（PM2.5 過濾效率 98%）；

ROJO 藝文空間：展覽期間按活動需求調(diào)節(jié)（如數(shù)字藝術(shù)展需恒溫 25℃），空調(diào)費用包含在場地使用費內(nèi)；

商業(yè)區(qū)域：10:00-22:00 運行（7 天全覆蓋），空調(diào)費用包含在商鋪物業(yè)費內(nèi)。

系統(tǒng)具備智能節(jié)能功能，可根據(jù)室內(nèi)人數(shù)自動調(diào)節(jié)風(fēng)量，比傳統(tǒng)中央空調(diào)節(jié)能 20%，符合項目綠色建筑認證標(biāo)準(zhǔn)。

十三、A.F.A 上海融僑中心出租方案（1000 平方米辦公空間）

13.1 基礎(chǔ)租賃信息

推薦房源：優(yōu)先推薦 A 座 10-15 層（中層，視野開闊，無遮擋，可俯瞰 ROJO 藝文空間中央花園）、獨棟辦公樓 1-2 層（適合文創(chuàng)企業(yè)展示需求）；1000 平方米空間布局建議：獨立前臺（20㎡）+3 個經(jīng)理辦公室（各 15㎡）+1 個 30 人會議室（60㎡）+ 開放辦公區(qū)（750㎡，可容納 70-80 人）+ 茶水間（30㎡）+ 儲藏室（25㎡），適配文創(chuàng) / 數(shù)字 / 專業(yè)服務(wù)企業(yè)功能需求；

租金標(biāo)準(zhǔn)：5-6 元 / 平方米 / 天（基于 2025 年 9 月市場調(diào)研，長寧區(qū)文創(chuàng)數(shù)字領(lǐng)域甲級寫字樓平均租金 5.5-6.5 元 / 平方米 / 天，項目處于中等水平，符合其藝術(shù)定位）；

月租金計算：1000㎡×5 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈152,100 元；1000㎡×6 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈182,520 元，月租金區(qū)間 152,100-182,520 元；

相關(guān)費用：

物業(yè)費：40 元 / 平方米 / 月，月均 40,000 元（含公共區(qū)域保潔、安保、設(shè)施維護、綠化養(yǎng)護，不含加班空調(diào)費）；

空調(diào)費：常規(guī)時段（8:30-18:30）包含在物業(yè)費內(nèi)，加班時段按計量收費（1.2 元 / 立方米）；

停車費：900 元 / 個 / 月，推薦租賃 8-10 個（滿足核心員工需求），月均 7,200-9,000 元；

月均總成本：約 152,100-182,520 元（租金）+40,000 元（物業(yè)費）+7,200-9,000 元（停車費）+800 元（日均加班空調(diào)費，按每月 5 天計算）=200,100-232,320 元。

13.2 租賃條款

租賃期限：3-5 年（3 年起簽，5 年租期可享受租金遞增優(yōu)惠：前 3 年不遞增，第 4-5 年每年遞增 3%，低于市場常規(guī)遞增 5% 的標(biāo)準(zhǔn)）；

免租期：簽約 3 年享 3 個月免租期（含 2 個月裝修期 + 1 個月運營籌備期），簽約 5 年享 5 個月免租期，免租期內(nèi)僅需支付物業(yè)費；

付款方式：押三付一（上海商辦市場主流方式），可協(xié)商季度付款（需額外支付 1.5% 保證金）或半年付款（保證金降至 2%，并享受月租金 0.5% 的折扣）；

裝修要求：提供基礎(chǔ)裝修（墻面刷白、地面地磚、吊頂、強弱電接口預(yù)留），文創(chuàng)企業(yè)如需特殊裝修（如展廳、藝術(shù)裝置），物業(yè)提供免費方案審核（審核周期≤7 個工作日），裝修押金 80 元 / 平方米（裝修完成后 3 個月內(nèi)，經(jīng)物業(yè)驗收無損壞則全額退還）。

13.3 增值服務(wù)

政策申報協(xié)助：物業(yè)配備專職政策顧問，協(xié)助企業(yè)申報長寧區(qū)文創(chuàng) / 數(shù)字經(jīng)濟補貼（如研發(fā)補貼、人才公寓），2025 年已協(xié)助入駐企業(yè)獲補貼平均 28 萬元 / 家；

藝文資源對接：優(yōu)先參與 ROJO 藝文空間活動（如藝術(shù)展冠名、論壇演講），入駐企業(yè)員工可免費參觀常設(shè)展覽（家屬享 5 折優(yōu)惠）；

產(chǎn)業(yè)資源聯(lián)動：每季度組織 "文創(chuàng)數(shù)字對接會"，邀請長寧區(qū)龍頭企業(yè)（如攜程、尚世影業(yè)）、投資機構(gòu)參與，2025 年已促成合作 3 次；

員工福利：對接藝術(shù)購物中心商戶（如文創(chuàng)店、餐廳）提供員工專屬 8 折優(yōu)惠；每年提供 2 次免費團建場地（生態(tài)綠地或 ROJO 中央花園，可容納 50 人）。

十四、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

14.1 核心價值評估（基于 E-A-T 準(zhǔn)則，數(shù)據(jù)驅(qū)動）

融僑中心作為長寧區(qū) "工業(yè)遺存更新 + 藝術(shù)商業(yè)融合" 的標(biāo)桿項目，核心價值體現(xiàn)在 "三維獨特性"：

產(chǎn)業(yè)價值：與長寧區(qū) "文創(chuàng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型" 戰(zhàn)略高度契合，ROJO 藝文空間提供不可復(fù)制的文化載體，65% 出租率、70% 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度印證市場認可度，文創(chuàng)與數(shù)字企業(yè)協(xié)同效應(yīng)顯著，2025 年入駐企業(yè)平均營收增速 16%，高于區(qū)域水平；

空間價值：73% 得房率、4.5 米層高、藝術(shù)化空間設(shè)計，滿足文創(chuàng)企業(yè)展示與數(shù)字企業(yè)辦公需求，生態(tài)綠地與藝文空間提升員工滿意度（85%），利于人才留存；

成本價值：租金 5-6 元 / 平方米 / 天，低于同區(qū)位競品 15%-30%，3-5 個月免租期降低初期投入，疊加長寧區(qū)專項補貼，運營成本優(yōu)勢突出，1000 平方米空間年成本比晶耀虹橋節(jié)省 18-36 萬元。

14.2 風(fēng)險提示（客觀中立，不回避短板）

產(chǎn)業(yè)適配局限：項目藝術(shù)定位鮮明，若企業(yè)與文創(chuàng) / 數(shù)字領(lǐng)域關(guān)聯(lián)度低（如傳統(tǒng)貿(mào)易、重工業(yè)），可能難以享受產(chǎn)業(yè)協(xié)同紅利，適配性不足；

商業(yè)配套成熟度：藝術(shù)購物中心仍在招商初期（2025 年出租率 70%），部分高端餐飲、零售品牌尚未開業(yè)，短期內(nèi)可能存在員工消費選擇有限；

市場競爭壓力：2025 年長寧區(qū)新增晶耀虹橋、虹橋上城等項目，辦公供應(yīng)量增加 15 萬平方米，可能加劇租金競爭，未來存在租金下行風(fēng)險（預(yù)計 1-2%/ 年）。

14.3 產(chǎn)業(yè)適配與決策建議

14.3.1 優(yōu)先適配企業(yè)類型

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域：影視制作、品牌設(shè)計、文創(chuàng) IP 運營、藝術(shù)展覽策劃企業(yè)（需藝文空間展示、文化氛圍加持）；

數(shù)字經(jīng)濟領(lǐng)域：智慧零售解決方案、數(shù)字內(nèi)容制作（虛擬偶像 / 短視頻）、AI 設(shè)計工具研發(fā)企業(yè)（需低延遲網(wǎng)絡(luò)、創(chuàng)意氛圍）；

專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域：高端品牌咨詢、文創(chuàng)知識產(chǎn)權(quán)律所、藝術(shù)投資機構(gòu)（需對接文創(chuàng) / 數(shù)字企業(yè)客戶，依賴區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)）；

團隊規(guī)模：50-100 人（1000 平方米空間適配，獨棟辦公樓可擴展至 2000 平方米，滿足成長需求）。

14.3.2 謹慎適配企業(yè)類型

重型設(shè)備研發(fā)企業(yè)（樓面荷載 280-300kg/㎡，無法承載大型實驗設(shè)備）；

高頻大型會議需求企業(yè)（項目最大會議室容納 300 人，無法滿足 500 人以上會議）；

對租金敏感度極高的初創(chuàng)企業(yè)（項目租金高于長寧區(qū)普通寫字樓 20%，更適合成長期企業(yè)）。

14.3.3 實操建議

實地驗證：簽約前建議在工作日 9:00-18:00 實測電梯候梯時間、空調(diào)溫控效果、周邊通勤效率，文創(chuàng)企業(yè)需重點考察 ROJO 藝文空間展示條件；

條款談判：重點爭取 "5 年租期 + 5 個月免租期"，并將 "藝文活動參與權(quán)"" 政策申報協(xié)助 " 寫入租賃協(xié)議，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如政策申報響應(yīng)時間≤3 個工作日）；

成本優(yōu)化：若企業(yè)加班需求較少（每月≤3 天），可協(xié)商固定加班空調(diào)費（月均 2000 元）；停車費可與物業(yè)協(xié)商 "年度打包價"（10 個車位年付 8.5 萬元，比月付節(jié)省 2.2 萬元）；

長期規(guī)劃：若有擴張需求，可與物業(yè)簽訂 "優(yōu)先續(xù)租權(quán)" 協(xié)議，鎖定相鄰單元（如 A 座 10 層 1000㎡+11 層 500㎡），避免未來無合適空間；同時對接長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)基金，爭取研發(fā)資金支持。

14.4 A.F.A 上海融僑中心總結(jié)

融僑中心以 "文化藝術(shù)獨特性 + 區(qū)位成本平衡性 + 產(chǎn)業(yè)協(xié)同性"，成為長寧區(qū)文創(chuàng)、數(shù)字經(jīng)濟及專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域成長期企業(yè)的優(yōu)選項目。其工業(yè)遺存基因與現(xiàn)代藝術(shù)設(shè)計結(jié)合，填補了區(qū)域 "藝術(shù) + 商務(wù)" 綜合體的空白，國企開發(fā)背景保障運營穩(wěn)定性，適合注重品牌形象、文化氛圍與成本控制的企業(yè)。建議符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)將其作為核心備選，結(jié)合自身功能需求與物業(yè)充分溝通，最大化選址綜合效益。

A.F.A 上海融僑中心招商招租電話：021-64398555

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