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上海長寧區寶地新華大廈招商招租綜合評估報告：企業選址決策深度分析

發布時間：2025-09-07 瀏覽次數：96 來源：m.0psy.cn

一、上海長寧區寶地新華大廈報告基礎信息

1.1 報告用途

為企業董事長及戰略決策層提供寶地新華大廈租賃選址的專業數據支持與深度分析，覆蓋項目價值、產業適配、成本效益、風險提示等核心維度，支撐科學決策。

1.2 編制對象

企業董事長、戰略規劃部、行政選址團隊

1.3 數據時效

截至 2025 年 9 月（數據來源：長寧區政府 2025 年公開政策文件、開發商官方公示資料、實地勘測數據、第三方機構《2025 年上海長寧區商辦市場報告》）

1.4 編輯單位

上海梧桐聯行產業招商選址專家組（10 年 + 上海商辦項目評估經驗，服務超 50 家上市企業及成長型科技企業選址）

二、上海長寧區寶地新華大廈項目介紹

寶地新華大廈位于上海市長寧區安順路 88 號，前身為十鋼公司機修車間及農貿市場，是寶地資產旗下上海十鋼新華眾創空間管理有限公司投資逾 7 億元打造的城市更新標桿項目，2018 年 12 月開工建設，2021 年 4 月底竣工交付，總建筑面積約 3.4 萬平方米。

項目由 3 座建筑主體通過空中步道貫通組成，功能定位清晰：A 座為 11 層國際甲 A 級主樓，主打高端集中辦公；B 座為 5 層獨棟辦公樓，專項吸納生命健康（醫療健康、智慧醫療）領域企業；C 座為 4 層獨棟辦公樓，側重引入總部型及創意設計類企業。建筑設計秉持 “在公園里工作，在里弄中交往” 理念，配備約 240 米健身步道、兩處嵌入式空中花園（A 座 5 層約 150 平方米、C 座約 300 平方米）及立體綠植花卉系統，形成鬧中取靜的生態辦公環境。

商業部分建筑面積約 3980 平方米，規劃配套服務型業態，截至 2025 年 9 月，項目整體出租率達 90%，入駐企業涵蓋醫療健康（仁樹醫療、卡瓦齒科）、教育培訓（嘰里呱啦、VA 國際藝術教育）、建筑設計（乃村工藝社）、美妝等多個領域，其中生命健康產業企業占比超 30%，初步形成產業集聚效應。

三、上海長寧區寶地新華大廈區位介紹

3.1 地理定位與商務氛圍

項目地處 “新華?中央活動區” 核心位置，東側緊鄰新華路歷史文化風貌保護區，南側為在建高端商務區，周邊 1 公里內集聚 IM 長寧國際、東方明珠凱旋中心、融僑中心等大型商辦項目，共同構成集商務辦公、商業服務、旅游休閑、文化娛樂于一體的綜合性商旅文活動集聚區，商務密度與高端氛圍突出。

3.2 區域經濟與發展潛力

長寧區作為上海核心城區，2024 年地區生產總值增速穩居全市前列，億元以上電商平臺交易總額位列全市第一，軟件信息業營收規模排名全市第三，區域經濟呈現 “高端化、數字化、國際化” 特征。同時，長寧區是虹橋國際開放樞紐的重要組成部分，依托 “大虹橋” 戰略紅利，正加速構建 “3×15” 交通圈（15 分鐘區域交通、30 分鐘市內交通、45 分鐘城際交通），未來區位價值將持續提升。

該區域既保留新華路歷史文化底蘊，又具備現代化商務功能，實現 “歷史風貌與現代商務” 的平衡，是兼顧企業品牌形象與員工生活品質的優選區位。

四、上海長寧區寶地新華大廈區域產業分析定位

4.1 長寧區產業規劃方向

長寧區 2025 年明確 “三大重點領域 + 兩大新興賽道” 產業布局：

三大重點領域：以數字經濟為核心的在線新經濟（2024 年營收 1280 億元，占全區 GDP 38%）、以生命健康為主導的高端服務業（集聚國藥集團、上生所、丹納赫等龍頭企業）、以總部經濟為特色的開放型經濟（2023 年上海市外商投資企業百強中占 6 家）；

兩大新興賽道：低空經濟、綠色低碳，通過政策引導與資源傾斜，培育新的經濟增長點。

區域 “4+6+2” 產業體系（四大經濟：臨空、總部、數字、開放；六大重點產業：航空物流、時尚創意、信息服務、人工智能、互聯網 + 生活服務、專業服務；兩大新興生態：綠色低碳、智能駕駛）進一步明確產業發展優先級，為企業提供清晰的產業導向。

4.2 項目與區域產業適配性

寶地新華大廈被長寧區規劃為 “生命健康產業重要載體”，與區域重點產業方向高度契合：

生命健康領域：B 座獨棟辦公樓為該產業定制空間，適配醫療研發、高端診療、健康管理等企業的功能需求，目前已入駐仁樹醫療（眼耳鼻喉專科及國際日間手術中心）、卡瓦齒科（中德合資口腔品牌）等優質企業；

協同產業：數字經濟、創意設計類企業可依托長寧區互聯網企業集聚（攜程、拼多多等頭部企業）及數據資源優勢，實現與生命健康產業的跨界融合（如智慧醫療、健康大數據）；

政策承接：作為區域重點產業載體，項目入駐企業可優先對接長寧區產業扶持政策，降低運營與研發成本。

五、上海長寧區寶地新華大廈產業聚集情況

5.1 長寧區產業集群基礎

長寧區已形成顯著的產業集群效應，具體表現為：

外資企業集聚：2023 年上海市外商投資企業百強榜單中，長寧區 6 家企業上榜，其中 4 家位于虹橋國際商務區東虹橋片區，涵蓋聯強國際貿易（中國）有限公司（營收百強）、博世（中國）投資有限公司（納稅百強）、仲利國際融資租賃有限公司（就業百強）等；

互聯網與數字經濟：攜程、拼多多等頭部企業發揮 “龍頭帶動” 作用，吸引產業鏈上下游企業（如軟件開發、數據服務、跨境電商）集聚，2024 年數字經濟相關企業營收占全區總營收比重超 35%；

生命健康生態：“大虹橋生命科學創新中心”“生命元山” 等載體建成投用，集聚國藥集團、上生所、丹納赫等知名企業，形成 “研發 - 生產 - 服務” 全鏈條產業生態。

5.2 項目產業聚集現狀

寶地新華大廈依托區域產業基礎，已初步形成 “生命健康 + 協同產業” 的聚集格局：

生命健康企業占比 30%：除仁樹醫療、卡瓦齒科外，還吸引健康管理、醫療設備研發等配套企業，形成技術互補與業務協作（如卡瓦齒科為仁樹醫療提供口腔診療設備支持）；

協同產業占比 50%：包括嘰里呱啦（在線兒童素質教育）、VA 國際藝術教育（創意設計培訓）、乃村工藝社（商業空間設計）等，與生命健康產業形成 “服務配套 + 跨界創新” 聯動（如創意設計企業為醫療空間提供人性化設計方案）；

產業活動：項目定期組織 “生命健康產業沙龍”“技術對接會”，2024 年促成企業間合作 12 次，協作效率高于區域平均水平 20%。

六、上海長寧區寶地新華大廈交通優勢

6.1 軌道交通（公共交通核心）

項目緊鄰地鐵 3 號線、4 號線、10 號線三條線路的交匯節點 —— 虹橋路站，交通便利性突出：

地鐵 3 號線 / 4 號線虹橋路站：步行 8 分鐘（實測距離 600 米），可直達上海火車站（15 分鐘）、上海南站（25 分鐘），換乘 1 號線、2 號線覆蓋上海核心商圈；

地鐵 10 號線虹橋路站：步行 10 分鐘（實測距離 800 米），直達虹橋國際機場（20 分鐘）、虹橋火車站（25 分鐘）、豫園（30 分鐘）、新天地（35 分鐘），串聯上海東西向核心區域；

換乘便捷性：通過虹橋路站可實現 3、4、10 號線無縫換乘，無需出站，減少通勤時間成本。

6.2 道路交通（自駕與商務出行）

城市高架：駕車 5 分鐘可接入內環高架（從安順路轉凱旋路入口）、8 分鐘接入延安高架（從定西路轉延安西路入口），實現跨區快速通勤 ——15 分鐘直達靜安寺商圈、20 分鐘至陸家嘴金融區、30 分鐘至徐家匯商圈；

機場與樞紐：15 分鐘車程至虹橋國際機場（距離 7 公里）、30 分鐘至浦東國際機場（距離 35 公里）、25 分鐘至虹橋火車站（距離 9 公里），適配企業商務出行需求；

地面公交：周邊 500 米內有 12 個公交站點（含 48 路、141 路、911 路、44 路等），覆蓋長寧、靜安、徐匯等行政區，為員工提供多元通勤選擇。

6.3 交通規劃紅利

長寧區正推進 “多層次公共交通系統” 建設，未來交通優勢將進一步強化：

中運量公交：規劃中的 “延安路中運量公交系統” 將途經項目周邊，提升地面公交效率；

路網優化：安順路、定西路等周邊道路 “微更新” 工程（2025 年啟動），將改善步行與非機動車通行環境；

長三角聯動：通過虹橋樞紐，1 小時內可達蘇州、嘉興、無錫等長三角核心城市，利于企業跨區域業務布局。

七、上海長寧區寶地新華大廈項目參數

7.1 核心建筑參數

總建筑面積：約 3.4 萬平方米（其中寫字樓面積約 3.0 萬平方米，商業面積約 3980 平方米）；

建筑構成：A 座（11 層，高度 47 米）、B 座（5 層，高度 22 米）、C 座（4 層，高度 17 米），通過空中步道連接；

標準層參數：A 座標準層面積約 1200 平方米，B 座約 800 平方米，C 座約 600 平方米；得房率 70%-72%（高于區域中高端寫字樓平均得房率 68%-70%）；

層高：A 座辦公區層高 3.5 米（凈高 2.8 米），B/C 座層高 4.0 米（凈高 3.2 米），滿足醫療設備安裝、開放辦公等多樣化需求；

荷載：A 座樓面均布荷載 2.5kN/㎡（約 250kg/㎡），B 座（生命健康專區）荷載提升至 3.0kN/㎡（約 300kg/㎡），適配小型醫療設備；

停車配置：地下停車場共 320 個車位（含 52 個新能源汽車充電樁車位），車位配比 1:120（遠超區域 1:200 的平均水平），月租金 800 元 / 個。

7.2 綠色與智能配置

綠色認證：獲 LEED 金級預認證、中國綠色建筑二星級設計標識，采用雨水回收系統（年回收量約 5000 立方米，用于綠化灌溉）、屋頂光伏發電系統（年發電量 15 萬度，滿足公共區域 40% 用電需求）；

智能系統：公共區域配備智能照明（人體感應控制，節能率 30%）、能耗監測系統（實時監控水電使用，便于企業成本管控）；

網絡設施：電信、聯通、移動三網接入，支持千兆帶寬，B 座（生命健康專區）額外提供醫療專用網絡（低延遲、高安全），保障醫療數據傳輸安全。

八、上海長寧區寶地新華大廈項目周邊競品分析

選取長寧區同區域 2 個中高端商辦項目作為競品，從產業定位、硬件設施、成本、配套等維度進行客觀對比，突出寶地新華大廈的差異化優勢：

8.1 競品 1：龍之夢城市生活中心（中山公園商圈）

基礎信息：總建筑面積約 32 萬平方米，2005 年開業，2024 年完成局部改造，集商業（598 家品牌，含 89 家全國首店、156 家上海首店）、辦公、酒店于一體，辦公部分出租率 88%；

優勢：商業配套極成熟（零售、餐飲、娛樂業態全覆蓋），數字化程度高（引入人形機器人服務、裸眼 3D 全息投影），位于中山公園商圈核心，人流量大；

劣勢：辦公設施老化（部分電梯使用超 15 年，候梯時間超 1 分鐘），產業定位分散（涵蓋貿易、零售、科技等，無核心產業聚焦），租金成本高（2025 年辦公租金 6.5-7.5 元 / 平方米 / 天，比寶地新華大廈高約 30%）；

差異化對比：寶地新華大廈產業聚焦（生命健康）、設施較新（2021 年交付）、租金性價比更高，適合注重產業協同與成本控制的企業；龍之夢更適合依賴高頻商務接待、需成熟商業配套的綜合型企業。

8.2 競品 2：上海 A.F.A 項目（淮海西路 570 號）

基礎信息：總建筑體量約 23 萬平方米，含 3 棟甲級辦公樓（約 10 萬平方米）、4 棟總部小獨棟，2025 年夏季全面開業，定位 “低密度花園式辦公”，獲 LEED 金級預認證、綠建二星、WELL 金級預認證；

優勢：全新建筑硬件（電梯、空調、智能系統均為一線品牌），低密度設計（綠化率 22%），總部獨棟產品稀缺（適合大型企業總部），臨近淮海路商圈；

劣勢：產業生態未形成（處于招商初期，入駐企業不足 20%），周邊配套待完善（淮海西路部分商業仍在改造），租金成本較高（報價 6.8-7.8 元 / 平方米 / 天，且無免租期優惠）；

差異化對比：寶地新華大廈已形成成熟產業氛圍（出租率 90%）、提供免租期（3-6 個月）、產業政策對接更成熟，適合成長型企業；上海 A.F.A 更適合追求全新硬件與總部形象、資金實力較強的大型企業。

九、上海長寧區寶地新華大廈項目競爭核心優勢

基于項目自身屬性與競品對比，寶地新華大廈的核心競爭優勢可歸納為五大維度：

9.1 產業定位精準且協同性強

聚焦生命健康細分領域，B 座獨棟為該產業定制空間（荷載 300kg/㎡、醫療專用網絡），適配醫療研發、高端診療企業需求；

與長寧區產業規劃高度契合，入駐企業可優先享受區域產業扶持政策（如節能改造補貼、綠色建筑獎勵）；

產業協同效應顯著，已入駐的生命健康企業與協同產業（數字經濟、創意設計）形成業務聯動，降低企業合作成本。

9.2 空間形態獨特且生態友好

創新設計：空中步道連接 3 座建筑，提升空間流動性；240 米健身步道、兩處空中花園（總面積 450 平方米），為員工提供休閑與交流空間；

綠色環保：獲 LEED 金級預認證、綠建二星，采用雨水回收、光伏發電等節能技術，年碳排放量比傳統寫字樓低 42%，符合企業 ESG 發展需求；

空間靈活：100-2200 平方米可靈活分割，100 平方米戶型可實現 “獨立辦公區 + 10 人會議室 + 茶水間” 布局，適配成長型團隊。

9.3 區位平衡且交通便捷

兼顧 “商務密度與生態氛圍”：位于 “新華?中央活動區”，周邊商辦項目集聚，同時毗鄰新華路歷史文化風貌區，環境宜居；

多維交通覆蓋：3 條地鐵交匯（3、4、10 號線），15 分鐘至虹橋機場，30 分鐘至浦東機場，員工通勤與商務出行效率高。

9.4 成本效益顯著且風險可控

租金性價比高：2025 年租金 7.0-7.2 元 / 平方米 / 天，低于龍之夢（6.5-7.5 元，實際面積得房率低）、上海 A.F.A（6.8-7.8 元）；

初期成本低：針對優質企業提供 3-6 個月免租期（含裝修期），降低前期投入；

央企背景保障：寶地資產（央企）旗下項目，物業管理穩定（24 小時安保、維修響應時間＜4 小時），租賃條款規范，降低運營風險。

9.5 配套完善且社區融合

商務與生活配套：周邊 15 分鐘生活圈覆蓋龍之夢（598 家品牌）、巴黎春天（2025 年一季度改造完成，新增 5000 平方米二次元空間），員工餐飲、消費便利；

醫療配套：3 公里內有上海中醫藥大學附屬光華醫院（341 米）、中國人民解放軍海軍特色醫學中心（566 米），方便企業員工就醫；

社區融合：嵌入 “15 分鐘社區美好生活圈”，設置社區文化設施、綜合服務站，提升員工生活便利性與歸屬感。

十、上海長寧區寶地新華大廈商業配套

10.1 項目自身配套（滿足基礎需求）

商業部分（3980 平方米）：規劃引入生鮮超市（地下一層，預計 2025 年底開業）、白領食堂（可容納 200 人同時用餐，提供早中晚三餐，人均消費 25-40 元）、便利店（全家，已開業，24 小時服務）；

商務配套：一層設置共享會議室（2 個，分別可容納 15 人、30 人，入駐企業可免費使用，每月限 8 小時）、多功能展廳（用于企業路演、產品發布，租金 2000 元 / 半天）；

休閑設施：空中花園（A 座 5 層、C 座）配備休憩座椅，240 米健身步道（連接 3 座建筑，免費開放），YFI Studio 健身工作室（B 座 1 層，入駐企業員工享 8 折優惠）。

10.2 周邊配套（3 公里內，滿足多元需求）

商業購物：

龍之夢城市生活中心（1.5 公里）：598 家品牌，含盒馬黑標店、寶可夢線下店、上影國際影城等，滿足零售、餐飲、娛樂需求；

巴黎春天天山路店（1.2 公里）：2025 年一季度改造完成，新增 5000 平方米二次元空間，引入動漫主題餐飲、潮玩零售；

虹橋南豐城（2.8 公里）：高端商業綜合體，含 LV、Gucci 等奢侈品牌，適合高端商務接待；

醫療健康：

上海中醫藥大學附屬光華醫院（341 米，二級甲等，風濕免疫科特色）；

中國人民解放軍海軍特色醫學中心（566 米，三級甲等，骨科、燒傷科優勢）；

仁樹醫療（項目 B 座，國際日間手術中心，可對接企業員工體檢服務）；

金融服務：周邊 1 公里內有工商銀行、招商銀行、匯豐銀行、渣打銀行等 12 家金融機構網點，方便企業辦理對公業務；

文化休閑：

新華路歷史文化風貌區（800 米）：保留大量老洋房，適合商務接待后的休閑漫步；

天山公園（1.8 公里）：城市公園，配備健身步道、草坪廣場，可用于企業團建。

十一、上海長寧區寶地新華大廈區域產業優惠扶持政策

基于長寧區 2025 年《產業扶持政策匯編》，重點聚焦綠色低碳、創新研發、人才保障等領域，入駐企業可申報以下支持：

11.1 綠色低碳與節能改造支持

低碳產業生態獎勵：對打造 “低碳產業生態主題園區” 的樓宇運營方，給予最高 50 萬元一次性獎勵；對首次認定的 “低碳技術中心”“低碳重點實驗室”，給予最高 30 萬元獎勵；

節能改造補貼：企業實施節能技術改造項目（如空調系統節能升級、照明改造），年節能量≥50 噸標準煤的，按節能量給予 200 元 / 噸補貼，單個項目補貼上限 20 萬元；通過市級清潔生產審核評估驗收的項目，給予 10 萬元一次性補貼；

綠色建筑獎勵：獲綠色建筑運行標識（二星及以上）且年度能耗達標的項目，按建筑面積給予 10 元 / 平方米補貼（單個項目上限 50 萬元）；實施超低能耗建筑改造的，按改造面積給予 200 元 / 平方米補貼（單個項目上限 100 萬元）；

示范項目資助：對創建 “上海市低碳發展實踐區”“低碳社區” 的項目，給予最高 50 萬元補貼；綜合智慧能源項目、碳普惠應用場景開發項目，給予最高 30 萬元補貼。

11.2 創新研發與人才保障支持

研發補貼：生命健康、數字經濟領域企業的技術研發項目，經評審后按項目投入的 30% 給予補貼，單個項目上限 50 萬元，累計補貼不超過 200 萬元；

知識產權獎勵：企業獲得發明專利授權，每件獎勵 1 萬元；獲得 PCT 國際專利申請，每件獎勵 3 萬元；

人才安居：“長寧區重點產業人才”（如生命健康領域高級工程師、數字經濟領域算法專家）可申請人才公寓租金補貼，最高 3000 元 / 月，補貼期限 3 年；

培訓補貼：企業組織員工參加生命健康、數字經濟領域專業培訓（如醫療設備操作、大數據分析），按培訓費的 20% 補貼，單企業年補貼上限 10 萬元。

11.3 場景開放與金融支持

場景對接：企業研發的新技術（如智慧醫療設備、健康大數據平臺），可優先接入長寧區 “智慧政務”“智慧社區” 應用場景進行測試，測試期間給予最高 50 萬元場景應用補貼；

基金支持：長寧區產業引導基金（總規模 50 億元）優先投資項目內符合條件的生命健康、數字經濟企業，單個項目投資上限 5000 萬元；

貸款貼息：企業用于技術研發的銀行貸款，可享受基準利率 30% 的貼息，單企業年貼息上限 50 萬元，貼息期限最長 3 年。

十二、上海長寧區寶地新華大廈空調等設施介紹

12.1 空調系統（分區域定制）

辦公區域：采用東芝 VRV 多聯機空調系統，支持 24 小時獨立控制（滿足醫療研發、加班等彈性需求），設計室溫夏季 25-27℃、冬季 18-20℃，PM2.5 過濾效率達 95% 以上；

商業區域：集中式中央空調，運行時間 10:00-22:00（7 天全覆蓋），適配餐飲、零售業態運營需求；

生命健康專區（B 座）：空調系統額外配備空氣凈化裝置（抗菌率 99%），滿足醫療場所衛生標準，且支持 24 小時連續運行（適配醫療設備恒溫需求）；

費用計算：辦公區域空調費按實際使用計量（1.2 元 / 千瓦時），商業區域空調費包含在物業費內。

12.2 電梯與垂直交通

A 座（11 層）：3 部客梯（載重 1275KG，速度 1.5m/s）、1 部貨梯（載重 1600KG），高峰時段（8:30-9:30）候梯時間≤30 秒；

B 座（5 層）：3 部客梯（載重 1350KG，速度 1.0m/s），滿足獨棟辦公企業專屬使用需求；

C 座（4 層）：1 部客梯（載重 1350KG，速度 1.0m/s）+1 部無障礙電梯，適配小型團隊與無障礙通行；

智能配置：所有電梯配備智能派梯系統（可通過手機 APP 預約），減少等待時間；貨梯支持 24 小時預約使用（方便醫療設備、大型辦公家具運輸）。

12.3 安防與消防系統

安防系統：公共區域（大堂、走廊、電梯、停車場）24 小時監控（高清攝像頭，存儲周期 30 天）；樓層入口采用人臉識別 + 刷卡雙驗證門禁，記錄可追溯；停車場配備車牌識別系統，外來車輛需登記進入；

消防系統：配備煙感報警器、噴淋系統、應急照明、消防栓，每季度開展消防演練；B 座（生命健康專區）額外配備氣體滅火系統（適配醫療設備滅火需求），2024 年通過上海市消防驗收；

應急響應：物業設立 24 小時應急熱線，突發情況（如設備故障、消防預警）響應時間＜15 分鐘，維修人員到場時間＜30 分鐘。

十三、上海長寧區寶地新華大廈出租方案（100 平方米辦公空間）

13.1 基礎租賃信息

推薦房源：優先推薦 B 座 3 層東南向單元（生命健康產業企業）、A 座 6 層西南向單元（數字經濟、創意設計企業），均為 100 平方米，采光充足（實測上午 9:00 - 下午 4:00 無遮擋），視野開闊（B 座俯瞰空中花園，A 座遠眺新華路風貌區）；

租金標準：7.0-7.2 元 / 平方米 / 天（基于 2025 年 9 月市場調研，區域同品質項目租金區間 6.8-7.8 元 / 平方米 / 天，屬中等水平，性價比突出）；

月租金計算：100㎡×7.0 元 /㎡/ 天 ×30.42 天（月均天數）≈21,294 元；100㎡×7.2 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈21,902 元，月租金區間 21,294-21,902 元；

相關費用：

物業費：30 元 / 平方米 / 月，月均 3,000 元（含公共區域保潔、安保、設施維護、綠化養護，B 座生命健康專區物業費 35 元 / 平方米 / 月，含醫療專用網絡維護）；

空調費：按實際使用計量（1.2 元 / 千瓦時），100 平方米單元日均使用量約 50 千瓦時（常規辦公），月均空調費約 1,800 元；

停車費：800 元 / 個 / 月，推薦租賃 2 個（滿足 10-15 人團隊需求），月均 1,600 元；

月均總成本：常規企業約 21,294-21,902 元（租金）+3,000 元（物業費）+1,800 元（空調費）+1,600 元（停車費）=27,694-28,302 元；生命健康企業（B 座）約 21,294-21,902 元 + 3,500 元（物業費）+1,800 元 + 1,600 元 = 28,194-28,802 元。

13.2 租賃條款

租賃期限：3 年起簽，續約可優先鎖定房源，租金遞增幅度按每年 5%（符合上海商辦市場常規標準）；

免租期：簽約 3 年及以上，享 3-6 個月免租期（生命健康、數字經濟領域企業可申請 6 個月，其他企業 3-4 個月），免租期內僅需支付物業費；

付款方式：押三付一（上海商辦項目主流方式），可協商季度付款（需額外支付 1% 保證金）或半年付款（保證金降至 2%）；

裝修要求：提供基礎裝修（墻面刷白、地面地磚、吊頂），企業二次裝修需提交方案并經物業審核（B 座生命健康企業需額外提供醫療場所裝修資質），裝修押金 50 元 / 平方米（裝修完成后 3 個月內退還，無損壞情況下全額退還）。

13.3 增值服務

政策對接：物業配備專職政策申報顧問，協助入駐企業申請長寧區產業扶持政策（如綠色低碳補貼、研發補貼），2024 年協助項目內企業獲取政策資金超 600 萬元；

產業資源：企業可免費參與項目組織的 “生命健康產業沙龍”“數字經濟對接會”（每季度 2 場），對接周邊產業鏈資源（如仁樹醫療、攜程等）；

空間使用：共享會議室（15 人 / 30 人）每月免費使用 8 小時，超出部分按 150 元 / 小時（15 人）、250 元 / 小時（30 人）收費；多功能展廳入駐企業享 7 折優惠；

員工福利：對接周邊商戶（如星巴克、Wagas）提供員工專屬折扣，組織員工體檢（與仁樹醫療合作，享團體折扣價）。

十四、梧桐聯行專家組研判分析總結

14.1 核心價值評估

寶地新華大廈作為長寧區 “生命健康產業重點載體”，核心價值體現在 “產業適配 + 成本可控 + 生態友好” 三大維度：

產業價值：與長寧區重點產業規劃高度契合，B 座定制化空間、醫療專用設施（荷載 300kg/㎡、醫療網絡）適配生命健康企業需求，已形成初步產業集聚（出租率 90%），企業可快速融入區域產業生態；

成本價值：租金 7.0-7.2 元 / 平方米 / 天，低于同區域競品 10%-15%，且提供 3-6 個月免租期，初期成本優勢顯著；同時可申報綠色低碳、研發補貼等政策，進一步降低運營成本；

空間價值：生態設計（空中花園、健身步道）、綠色認證（LEED 金級、綠建二星）提升員工辦公體驗，2024 年項目員工滿意度調研達 82%，高于上海商辦項目平均水平（73%），利于人才留存。

14.2 風險提示

產業協同風險：企業若與生命健康、數字經濟領域關聯度低（如傳統貿易、重工業），可能難以享受產業集聚紅利，且與項目定位適配性不足；

空間擴張限制：項目總建筑面積 3.4 萬平方米，單企業最大租賃面積 2200 平方米（A 座整層），若企業未來 3 年員工規模超 100 人（需 1500 平方米以上空間），可能面臨擴張受限，需提前規劃；

配套完善周期：項目自身生鮮超市、白領食堂預計 2025 年底開業，當前依賴周邊配套，短期內可能存在員工用餐、采購不便；B 座部分醫療配套（如專用物流通道）仍在優化，需與物業確認交付時間。

14.3 產業適配與決策建議

14.3.1 優先適配企業類型

生命健康領域：醫療研發、高端診療、健康管理、醫療設備銷售企業（適配 B 座定制空間，可對接區域醫療資源）；

數字經濟領域：智慧醫療、健康大數據、醫療 AI 算法企業（可與生命健康企業跨界合作，享受長寧區數字經濟政策）；

創意設計領域：醫療空間設計、健康產品工業設計企業（為生命健康企業提供配套服務，產業協同性強）；

團隊規模：10-30 人成長型團隊（100 平方米空間適配，未來可通過相鄰單元擴展至 200-300 平方米）。

14.3.2 謹慎適配企業類型

重型設備研發企業（樓面荷載 250-300kg/㎡，無法承載大型實驗設備）；

高頻大型會議需求企業（項目共享會議室最大容納 30 人，無法滿足百人以上會議）；

純商務接待導向企業（周邊高端商業配套較少，虹橋南豐城等需 2.8 公里以上，接待便利性不足）。

14.3.3 實操建議

實地驗證：簽約前建議在工作日 9:00-18:00 實地測試空調溫控（尤其是 B 座醫療專區）、電梯候梯時間、周邊通勤效率，確認是否符合企業需求；

條款談判：重點爭取 “6 個月免租期”（生命健康、數字經濟企業）、“政策申報協助寫入合同”，明確裝修押金退還條件與時間；

成本測算：若企業有 24 小時空調需求（如醫療設備恒溫），需額外測算空調費用（100 平方米單元 24 小時運行，月均約 4,320 元），確保總成本可控；

長期規劃：若企業有擴張需求，可與物業提前鎖定相鄰單元（優先 A 座 6-8 層、B 座 3-5 層），避免未來無合適空間擴展。

14.4 總結

寶地新華大廈以 “精準產業定位 + 高性價比成本 + 生態辦公環境”，成為長寧區生命健康、數字經濟領域成長型企業的優選商辦項目。其央企背景保障運營穩定性，90% 出租率印證市場認可度，3-6 個月免租期降低初期投入，適合注重產業協同與成本控制的企業。建議符合產業導向的企業重點考慮，同時結合自身團隊規模、運營需求，與物業充分溝通租賃條款，最大化選址效益。

上海長寧區寶地新華大廈招商招租電話：021-64398555

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