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上海九亭核心區整棟公寓出售！黃金地段優享品質居住辦公空間

發布時間：2025-07-07 瀏覽次數：71   來源：m.0psy.cn

在大虹橋商務區向南輻射的黃金軸帶上，松江九亭寶龍公寓以「地鐵上蓋 + 產城融合」的核心優勢，打造面向現代都市青年的中高端長租社區。項目由金地商置、寶龍地產、旭輝集團三大開發商聯合打造，依托九亭成熟生活區、虹橋樞紐通勤圈及政府監管背書，成為長三角租賃市場中兼具穩定性與成長性的優質資產標的。
一、戰略區位：九亭核心樞紐，虹吸大虹橋租住需求
項目鼎立松江九亭中央生活區，占位「大虹橋商務區 — 松江 G60 科創走廊」雙軸交匯核心，形成「雙軌三干道」的立體交通網絡：
  • 軌交直達：距地鐵 9 號線九亭站僅 400 米，25 分鐘直達徐家匯、35 分鐘速通陸家嘴，15 分鐘車程即達虹橋火車站 / 機場，無縫對接大虹橋商務圈；
  • 干道環繞：緊鄰 A5 沈海高速（滬松公路出入口）、嘉閔高架、滬松公路等城市主干道，1 小時覆蓋上海主城區及蘇州、嘉興等長三角核心城市，高效承接虹橋商務區 15 萬 + 白領租住需求；
  • 區域成熟度：九亭板塊歷經 20 年開發，常住人口超 30 萬，商業、教育、醫療配套完備，租金水平年均漲幅達 8%，成為上海西南性價比最高的租住熱點區域。
二、開發背景：三大房企合著，定義長租公寓新標桿
作為 30 萬㎡「九亭一站式都會生活中心」的重要組成部分，公寓傳承三大開發商的運營基因：
  • 品牌背書：金地商置的商業操盤能力、寶龍地產的城市綜合體經驗、旭輝集團的產品匠造實力，三方合力打造「居住 + 社交 + 創業」復合社區，非轉租批復納入政府監管體系，保障資產合法性與運營規范性；
  • 規劃理念：聚焦「新市民、新青年」租住需求，以「有溫度的社區」為核心，規劃共享廚房、自習室、健身中心、創業空間等社交場景，配套 24 小時安保、智能門禁系統，營造安全便捷的居住體驗。
三、產品定位：中高端長租社區，精準匹配客群需求
（一）稀缺資產屬性
  • 整棟獨立產權：13742㎡獨棟資產，擁有完整獨立產證，區別于分散式公寓的產權分割風險，適合機構投資者整購布局；
  • 客群支撐：周邊聚集漕河涇開發區松江園區、九亭工業區等產業載體，超 5 萬高新技術人才及大虹橋通勤白領，形成穩定租住客群，出租率常年維持在 95% 以上；
  • 產品配置：主力戶型 30-60㎡精裝公寓，配備全屋品牌家電、定制化收納空間，部分戶型帶獨立陽臺，滿足青年群體對居住品質與空間靈活性的雙重需求。
（二）政策與市場雙重紅利
  • 政府監管保障：已納入松江區政府長租公寓管理體系，取得非轉租批復，享受租賃住房建設補貼、稅收優惠等政策，降低運營成本；
  • 市場供需失衡：九亭板塊租賃住房缺口達 2 萬套，中高端產品占比僅 30%，項目定位填補區域空白，租金溢價能力較普通公寓高 20%，月均租金達 60-80 元 /㎡（高于區域均價 15%）。
四、配套優勢：全維生活圈賦能，提升租住附加值
（一）園區自建配套
  • 社交空間：500㎡共享公區涵蓋書吧、影音室、屋頂花園，定期舉辦主題沙龍、節日派對，構建青年社群生態；
  • 生活服務：樓下配套便利店、網紅餐飲、快遞驛站，提供代收代寄、保潔維修等增值服務，實現「足不出戶」生活閉環。
（二）外部資源聯動
  • 商業集群：300 米直達九亭中心（12 萬方商業綜合體）、500 米抵達中泰廣場，餐飲、購物、娛樂業態齊全，滿足多元化消費需求；
  • 生態休閑：毗鄰九里亭公園、淀浦河景觀帶，步行 10 分鐘可達，為租戶提供休閑運動場所，提升居住幸福感；
  • 教育醫療：周邊聚集九亭中學、上海師范大學附屬外國語小學、松江區九亭醫院（二甲），配套資源均衡，適配家庭型租戶長期居住。
五、投資價值：三大核心優勢，成就穩定收益資產
（一）交易優勢
  • 股權交易模式：區別于傳統物業買賣，通過股權交易實現資產整體收購，規避復雜產權過戶流程，降低交易成本與時間周期；
  • 現金流穩定：目前滿租運營，年租金收益超 5000 萬元，租約平均租期 2 年，收益波動率低于 5%，適合保險資金、私募基金等尋求穩定回報的投資者。
（二）增值潛力
  • 城市更新紅利：九亭納入松江「十四五」重點發展板塊，規劃新增 20 萬㎡商辦載體與 5 萬套人才公寓，區域租金未來 3 年年均漲幅預計達 10%-15%；
  • 資產稀缺性：上海主城區外溢租住需求持續增長，而整棟獨立產權、政府監管背書的中高端長租公寓供給稀缺，同類項目溢價率達 25%，抗風險能力強。
（三）運營保障
  • 專業運營團隊托管，依托三大開發商的租賃管理經驗，實現租戶入住率、滿意度雙高；
  • 智能管理系統實時監控出租情況，定期優化租金策略，保障資產收益最大化。


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