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上海長寧地鐵上蓋獨棟物業！小型鄰里社區，優選資產配置之選

發布時間：2025-06-16 瀏覽次數：67   來源：m.0psy.cn

在長寧區北新涇古鎮與現代都市的交融地帶，一座總建面 14521.15㎡的地鐵上蓋商業地標 —— 長寧地鐵上蓋商場，正以 TOD 樞紐優勢與全維商業生態，重塑上海西中環商業格局。項目無縫對接地鐵 2 號線北新涇站，匯聚古鎮人文底蘊、虹橋商務勢能與社區消費紅利，成為輻射長三角的「流量聚合型」商業新坐標。
一、雙核區位：古鎮底蘊與虹橋勢能的價值共振
（一）北新涇古鎮芯：百年文脈賦能商業升級
項目踞守長寧西中環門戶、北新涇古鎮核心區，這里既是承載上海百年工業記憶的歷史街區，也是長寧「十四五」重點打造的「蘇河沿岸商業帶」核心節點。對望蘇州河生態景觀帶，毗鄰北新涇歷史文化風貌區，年均吸引超 50 萬文旅客群，為商業注入獨特的人文體驗基因。同時，作為虹橋國際商務區（直線距離 9 公里，15 分鐘車程）的重要配套商圈，共享 30 萬商務人群的高頻消費需求，形成「文旅體驗 + 商務消費」的雙重引擎。
（二）35 萬常住人口打底，剛性消費需求旺盛

3 公里范圍內覆蓋仁恒河濱花園、長寧馥邦苑等 45 個成熟社區，常住人口達 35 萬，家庭年均消費支出超 40 萬元，構成穩定的社區消費基本盤。1 公里內集聚北新涇街道辦事處、上海新加坡國際學校等政務教育機構，疊加周邊寫字樓及產業園的 10 萬商務客流，形成「早午晚」全時段消費閉環，日均客流突破 10 萬人次。

二、TOD 樞紐：雙軌干道加持，全城客流無縫導入
（一）地鐵上蓋物業，2 號線黃金動脈直達
作為上海罕見的「真上蓋」商業項目，商場與地鐵 2 號線北新涇站（日均客流 8 萬人次）實現零換乘對接，乘客出站即入商場，30 分鐘直達人民廣場、陸家嘴，40 分鐘連通前灘、張江等核心商務區，真正實現「地鐵流量直接轉化為商業客流」。軌交優勢不僅帶來全城消費力，更成為年輕客群、通勤族的必經之地，為商業運營提供天然流量保障。
（二）三維路網貫通，長三角 1 小時經濟圈

天山路、北翟高架、中環路三大主干道環繞，15 分鐘速抵虹橋樞紐（年客流 4 億 +），60 分鐘直達浦東機場，高效承接商務差旅及旅游消費；毗鄰北新涇公交總站，10 余條線路輻射青浦、嘉定等區域，將消費半徑拓展至 50 萬人群，形成「軌交 + 公交 + 自駕」的全維交通網絡，確保客流持續穩定導入。

三、商圈集群：三大廣場環伺，激活區域商業能級
項目與宜嘉坊廣場、申亞珺悅 18 廣場、申亞時代廣場構成「100 米商業生態圈」，共同打造長寧西部最大的綜合性商圈：
  • 頭部品牌集聚：星巴克、麥當勞、盒馬鮮生、華為旗艦店等已穩定運營多年，形成「首店經濟 + 網紅打卡」的消費磁場，日均商圈客流突破 20 萬人次；
  • 業態錯位互補：項目聚焦體驗式消費（餐飲娛樂、親子互動），周邊廣場側重零售與商務配套，彼此聯動形成「一站式消費目的地」，顯著提升區域商業競爭力。
四、空間解析：1.45 萬㎡全業態載體，定制商業新場景
（一）分層規劃：多元空間適配全業態需求
  • 地下一層（3741.91㎡）：直通地鐵 2 號線，規劃生鮮超市、網紅小吃街，利用軌交客流打造「出站即購」的便捷消費場景，適合高頻次、即時性消費業態；
  • 一層（2861.38㎡）：6 米奢闊層高搭配全玻璃幕墻，形成超強昭示性展示面，優先布局品牌旗艦店、咖啡簡餐、珠寶美妝等高展示度業態，打造商業形象門戶；
  • 二層（3188.25㎡）：聚焦家庭消費，規劃親子游樂中心、教育培訓、生活服務機構，精準匹配周邊 35 萬居民的育兒及生活需求，形成「社區最后一公里」服務閉環；
  • 三層（3188.25㎡）：以社交型消費為核心，布局特色主題餐廳、運動健身館、休閑娛樂空間，配備外擺區與景觀露臺，打造商務宴請、朋友聚會的首選地；
  • 四層（1541.36㎡）：獨立辦公產證，4.5 米層高適配企業總部、設計工作室或商業配套辦公，共享商場客流與配套設施，實現「辦公 + 消費」場景融合。
（二）人流動線與昭示性設計

4 部直梯、6 部扶梯構建高效垂直交通網絡，地下一層與地鐵閘機口無縫對接，二層以上通過連廊與周邊商場互通，確保客流快速導流；沿天山路設置 120 米超長商業展示面，樓頂巨型 LED 屏全天候展示品牌內容，夜間燈光秀成為區域地標，日均觸達車流超 5 萬輛次，最大化提升商業曝光度。

五、投資價值：產權明晰 + 穩定運營，成就抗跌硬資產
（一）稀缺地鐵上蓋，穩健收益保障
作為長寧區僅有的 3 個地鐵上蓋商業項目之一，依托「地鐵客流保底 + 社區剛需 + 商務升級」三重優勢，出租率常年保持 95% 以上，租金水平達 8-12 元 /㎡/ 天，顯著高于區域平均水平。盒馬鮮生等主力店租期穩定，形成「頭部品牌引流 - 中小商戶共生」的良性生態，抗風險能力卓越。
（二）產權清晰，靈活資產配置
整棟物業產權明晰，四層辦公區與下方商業區分層產證，支持整棟收購或分層投資，適配開發商、基金公司、連鎖品牌等多元需求。北新涇街道正推進「古鎮更新計劃」，未來將引入文化創意產業、濱河商業街區，項目商業價值預計 3 年內提升 30%，增值潛力清晰可見。
（三）專業運營，降低投資門檻

由資深商管團隊提供統一招商、運營及物業管理，涵蓋品牌篩選、營銷活動、設備維護等全流程服務，投資者可實現「拎包收租」。目前已有成熟運營案例背書，無需培育期，直接享受穩定現金流，是商業地產投資的安全之選。

六、招商方向：多元業態共融，啟幕蘇河商業新篇
現面向以下業態誠意招商，共筑「歷史底蘊 + 現代消費」的商業范本：
  • 體驗消費：沉浸式劇場、VR 體驗館、網紅運動館、寵物主題生活館，打造年輕客群打卡地；
  • 品質餐飲：異國料理、創意菜餐廳、網紅咖啡館（優先通燃氣餐飲），結合三層外擺區打造「餐飲社交圈」；
  • 生活服務：高端家政、社區醫療、美容 SPA、共享辦公，滿足家庭及商務客群多元需求；
  • 辦公配套：企業區域總部、設計工作室、商務咨詢機構（四層獨立辦公區），共享商圈流量與政務資源。

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