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今年上半年，上海寫字樓市場表現最亮眼的板塊莫過于前灘。據悉，前灘已成為浦東空置率最低片區，目前已吸引了10余家國際經濟組織、20多家行業總部機構和200余家中外企業入駐。

如果從首批寫字樓入市的2017年作為起始點計算，那么，前灘寫字樓市場從“一片空白”到空置率低于陸家嘴，只花了短短5年時間。

#01 漸入佳境

顏值與品質俱佳 入市5年租戶200+

據第一太平戴維斯數據顯示，2021年二季度，前灘板塊甲級寫字樓市場空置率為7.8%，同比降低19.4個百分點；凈吸納量為44700平方米，較2020年季均水平增長50%；伴隨板塊熱度上漲而來的是租金小幅提升，其平均租金指數同比提升了3.5%。

取得如今這般優異表現，離不開前灘寫字樓憑借“高大上”外表和“硬核”內在，在招商、運營等階段散發的吸引力。

知名建筑事務所設計 高低錯落閃耀江畔

前灘現有10余座已投入使用的寫字樓，由KPF、英國貝諾、JAHN、JERDE、日本設計等全球知名建筑設計事務所操刀，以各具特色但和諧統一的形態屹立于江邊。

前灘國際商務區的“至高點”為前灘中心，高達280米；由KPF建筑師事務所設計，外觀時尚現代。夜晚時，即使遠在幾公里外，或是黃浦江對岸，人們也能一眼望得到其頂部流動線條發出的光輝。

前灘中心（安安實拍）

前灘中心的西側，是晶耀前灘項目建筑群。它由6棟甲級寫字樓和晶耀前灘購物中心、晶耀名邸住宅組成，其中辦公面積約為19.9萬平方米，樓層在14層至21層不等。其設計者是KPF建筑事務所創始人之一威廉·佩特森，雖建筑高度不高，但外形設計十分精巧——呈水晶幾何狀集合造型，仿佛散落在水畔的鉆石盒子。

晶耀前灘

此外，前灘地區還有前灘世貿中心、前灘時代廣場、前灘東方廣場等已建成寫字樓項目：

晶耀前灘

前灘時代廣場與前灘東方廣場（安安實拍）

除了280米的前灘中心，前灘現已建成的寫字樓大多為150米以下。論高度或許并不亮眼，但是它們錯落有致的排列組合、精巧別致的外觀設計，構成了獨屬于前灘的優美天際線。

不散售、整層租，擰上樓宇品質“雙保險”

規劃上，前灘的定位是“新的世界級中央商務區”，在地位上則希望成為“第二個陸家嘴”。為了實現這一目標、打造出高品質樓宇，前期對寫字樓的統籌規劃以及對租戶的嚴格把關便十分重要。

據了解，早在數年前陸家嘴集團剛進入前灘的階段，便決定對未來前灘商辦項目約定較高的自持比例要求，以統一的招商、經營、管理模式來保證寫字樓品質。事實上，從實際觀察看，高端甲級寫字樓的發展趨勢便是自持運營，它們往往都是由大業主自持或自持比例超過80%、不散售。

如今看來，前灘寫字樓確實未出現散售現象。已有的少數“買樓”案例，均是整棟交易，如：陜西能源買下晶耀前灘項目中的T3辦公樓，成交總價15.17億元，約6.5萬/平方米；影星張庭、林瑞陽夫婦旗下微商化妝品牌——TST買下晶耀前灘項目中的T2辦公樓，成交總價17.6億元，約6.7萬元/平方米；前程無憂宣布購買晶耀前灘項目中的一棟辦公樓作為公司新總部，預計花費20.7億元人民幣。這些“買樓”企業財力雄厚，能夠對該棟寫字樓和租戶質量做一定保證。

在出租方面，陸家嘴集團對前灘寫字樓也提出高要求——大多數寫字樓僅限整層出租，不做小面積分割，這便為寫字樓和租戶質量上了“雙保險”。

隨著前灘寫字樓逐漸竣工入市，一大批高品質“超級租戶”如約而至，如：普華永道簽約前灘中心約3萬平方米租賃面積、西門子中國簽約前灘時代廣場1.88萬平方米租賃面積、58同城安居客簽約晶耀前灘1.08萬平方米租賃面積……時至今日，前灘已有約250家企業和組織入駐，分散在10余棟已投入使用的甲級寫字樓之中，共享百萬平方米高品質辦公空間。

前灘部分寫字樓信息統計

#02 獨樹一幟

租戶特征鮮明 打造“前灘特色”

雖然目標是成為“第二個陸家嘴”，但前灘商務區顯然正從入駐企業行業結構、辦公與生活服務配套配比等方面，與陸家嘴CBD打出差異化。

前灘“金融民工”占比較低，醫藥、制造貿易和專業服務等行業的工作者才是“主力大軍”。以前灘時代廣場為例，全部十家租戶里，有五家為醫藥行業相關企業，如拜耳中國、西門子醫療等。

此外，租戶結構展現出的“前灘特色”以及租戶來源等情況，尤其值得我們關注。

“國際范” - 國際經濟組織落戶

前灘的“國際范”，既體現在外資企業數量上——前灘世貿中心一至三期的外企比例高達50%，也體現在它吸納國際組織的成果上——多家國際經濟組織簽約入駐，如：法國國際商會上海代表處（ICC）、世界核電運營者協會（英國）上海代表處（WANO）等等。

7月28日，前灘國際經濟組織集聚區正式揭牌。前灘國際經濟組織集聚區，是世博管理局與陸家嘴集團聯手在前灘打造的國際經濟組織集聚區服務空間。空間正是位于前灘世貿中心一期，面積3500平方米，按照國際經濟組織辦公的需求“量身定制”。

進一步支持各類國際經濟組織在前灘集聚的“世博八條”也正式對外發布，包括：打造高品質的“類海外”營商環境、按浦東新區總部經濟政策給予扶持、辦公空間租金減免等等。可以預見，未來還會有更多國際經濟組織將前灘作為落戶選擇。

“喬遷戶” - 承接企業搬遷需求

從企業來源看，前灘主要承接核心區企業的搬遷需求。當前，陸家嘴商務區是前灘租賃成交供應的最大主力；新天地商務區、竹園商務區企業大量遷址而來，如：普華永道從新天地遷至前灘；此外，南京西路和外灘商務區也貢獻了可觀的新增成交占比。

據58同城、安居客寫字樓數據，陸家嘴寫字樓租金約為9.79元/㎡/天，而前灘區域寫字樓租金僅為其六成左右；據仲量聯行統計，前灘辦公樓標準層面積為2420㎡，比陸家嘴、南京西路均多出約300㎡……優惠的辦公價格和充足的辦公面積供應，吸引諸多有控制成本和整合需求的企業搬遷或擴租至此。

“生活范” - 前灘生活屬性鮮明

和陸家嘴商務區等傳統核心區相比，前灘商務區的商業、住宅、教育等配套資源豐富，宜居性更強；與這一區域特征對應的，是部分樓宇入駐企業展現出的“生活范”。

前灘太古里今年9月即將開業，現今前灘商業配套主要集中于晶耀前灘購物中心。圍繞著它，教育培訓、運動健身、親子娛樂等各類企業就近聚集于晶耀前灘寫字樓，如超級猩猩、奈爾寶等等。它們不僅在寫字樓里設置辦公點，更是直接在周邊開設門店；其規模或許不大，但直接服務于前灘業主，是打造“前灘特色”的不可或缺一份子。

包含6棟寫字樓在內的晶耀前灘，是最能體現前灘生活屬性的項目。從簽約入駐企業類型看，以TMT、教育和文體行業企業居多，制造業和零售業次之，金融業企業最少；其中，共有約10家企業提供教育培訓、運動健身、親子娛樂等服務。

#03 揚帆起航

配套資源逐步配齊 未來發展值得期待

板塊配套資源俱全

寫字樓市場走勢與區域整體發展情況息息相關。前文提到，和傳統商務區相比，前灘有著更加豐富的配套資源——

■辦公：前灘世貿中心、晶耀前灘、前灘中心大廈、前灘時代廣場、前灘東方廣場等10余棟已建成和在建中的甲級寫字樓。

■商業：晶耀前灘購物中心；上海首座太古里即將開業，體量近12萬方，集齊愛馬仕、迪奧等重奢品牌；香格里拉大酒店、華爾道夫酒店均確認落戶，將引入全國首家金普頓酒店。

■住宅：晶耀名邸、尚峰名邸、晶鴻名邸（在建）等。

■文體：東方體育中心、前灘信德文化中心（在建）等。

■教育：惠立幼兒園、惠靈頓國際學校、華師大二附中、上海紐約大學前灘校區等。

■醫療：萊佛士醫院

如今我們談及前灘，不得不提的還有它那優越的交通區位——和徐匯濱江隔江相望，路途暢通時到市中心和陸家嘴車程僅需10-15分鐘；軌道交通發達，目前共有6/8/11號線三條地鐵線交集，未來還將再增加一條南北走向的19號線，不論是徐家匯，還是嘉定、寶山，都能直達。

簡而言之，前灘地區軌道交通、商業配套和學校醫院等資源俱齊，不僅“宜業”而且“宜居”。有著諸多優勢加持，這里足以吸引更多人才和名企扎根，形成一場人與資源之間的良性循環。

建設速度、力度兼具

如若我們梳理時間線，則會發現，前灘從“一片荒地”到如今名企云集，也不過十年時間：2012年，前灘規劃確定，將打造成上海新的世界級中央商務區；2013年，大規模基礎設施建設開啟；2015年，核心區招商完成；2017年，首棟竣工寫字樓入市；2018年，四個住宅項目接連入市，去化堪稱“光速”；2021年，重量級新地標、體量12萬方的前灘太古里即將開業……正是整個地區在幾年間迅速釋放的蓬勃能量，吸引人才名企薈聚、帶來源源不斷辦公需求，賦能其寫字樓市場取得佳績，為下一步蛻變和新生奠定基礎。

在“十四五”期間，前灘預計將擁有總計147萬平方米的高品質綠色商務樓宇。除了現在基本投入運營、乃至已經滿租的樓宇外，前灘還有前灘信德中心、前灘國際廣場等新生項目將在之后幾年內逐步入市，接納更多企業辦公需求。

2021年7月29日，浦東新區中環發展“十四五”規劃正式發布，根據規劃，浦東將高標準推進前灘中央活動區建設，加速推動區域核心功能集聚。前灘寫字樓市場的發展前景，可謂不可限量。我們也期待，隨著市場成長成熟，未來前灘涌現出稅收過億元、10億元、100億元的商務樓宇，實現樓宇經濟新突破。