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仲量聯(lián)行日前發(fā)布的《2020年第三季度上海房地產(chǎn)市場回顧》報告顯示，三季度，上海非中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量錄得15.6萬平方米，顯著高于二季度的8.6萬平方米和一季度的負(fù)3.3萬平方米。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理吳允燊表示：“隨著國內(nèi)商業(yè)活動基本恢復(fù)常態(tài)，企業(yè)對于租賃決策的信心有所加強，這使得我們看到三季度上海多行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)租賃需求顯著回升。”

中央商務(wù)區(qū)三季度凈吸納量回正

今年三季度，非中央商務(wù)區(qū)帶動了上海租賃需求的回暖。據(jù)仲量聯(lián)行報告，三季度，上海非中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量錄得15.6萬平方米，顯著高于二季度的8.6萬平方米和一季度的負(fù)3.3萬平方米。中央商務(wù)區(qū)在過去兩個季度凈吸納量均錄得負(fù)值后，三季度凈吸納量首次回正，達(dá)到了6,200平方米。

仲量聯(lián)行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)總監(jiān)張靜表示：“隨著新冠疫情得到有效控制，企業(yè)對于租賃決策的信心逐漸增強。在租賃復(fù)蘇的同時，由于疫情對營商的影響以及市場上仍有大量節(jié)約成本的可選物業(yè)，許多企業(yè)仍采取保守的租賃策略，不過，內(nèi)資證券公司和律所的租賃需求持續(xù)保持活躍，來自科技新媒體和醫(yī)藥行業(yè)的租賃需求也持續(xù)增長。”

《華夏時報》記者了解到，三季度上海共有四個新寫字樓項目竣工，總供應(yīng)量為43.1萬平方米。其中，位于中央商務(wù)區(qū)的上海長寧國際發(fā)展廣場在三季度竣工，總建筑面積達(dá)12.2萬平方米；非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)共有三個新項目竣工，總建筑面積共30.9萬平方米。新增供應(yīng)使中央商務(wù)區(qū)的空置率環(huán)比上升1.5個百分點至12.1％。非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，盡管有較多新增供應(yīng)，但空置率僅小幅上升0.8個百分點至31％。

值得一提的是，為留住考慮搬遷至非中央商務(wù)區(qū)的租戶，中央商務(wù)區(qū)的業(yè)主在續(xù)約條件上變得更加靈活，中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌2.1％。非中央商務(wù)區(qū)的租金則環(huán)比下跌2.6％，但租金降幅比上季度收窄1.2個百分點，部分業(yè)主提供了如定制化裝修等激勵措施以鼓勵搬遷并節(jié)省租戶的資本支出。

盡管上海房地產(chǎn)投資市場因疫情等因素較為冷清，但與過去一樣，辦公樓資產(chǎn)仍是買家首選。仲量聯(lián)行報告顯示，2020年第三季度，上海房地產(chǎn)投資市場總交易額達(dá)到人民幣145億元，環(huán)比下降16.6％，同比下降18.6％。其中，辦公樓總交易額達(dá)人民幣95億元，占上海總交易額的65.5％。

四季度投資者情緒和交易量或仍低迷

對于上海寫字樓市場接下來的表現(xiàn)，世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管張越分析指出，鑒于部分新增供應(yīng)推遲至明年入市，預(yù)計第四季度供應(yīng)將有30萬平方米。“經(jīng)濟逐步企穩(wěn)加之受更具性價比的市場供應(yīng)驅(qū)動，預(yù)計前期被推遲的租賃需求加速落地，四季度凈吸納量將延續(xù)目前良好態(tài)勢。”張越說。

張越認(rèn)為，政府招商引資若干優(yōu)惠政策出臺，大力支持金融、航運、5G、游戲和總部經(jīng)濟等行業(yè)，給予多元化補貼措施，旨在實現(xiàn)區(qū)域集聚發(fā)展，推動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級，而寫字樓業(yè)主積極迎接金融開放后的行業(yè)需求，除了給予租戶優(yōu)惠租賃條件，也逐步對更新辦公樓空間布局及改進(jìn)辦公環(huán)境、服務(wù)等方面更為關(guān)注，以滿足靈活多元的租賃需求，增強租戶粘性。

因此，張越認(rèn)為，隨著中國和全球經(jīng)濟進(jìn)入新的增長周期，預(yù)計2021年上海寫字樓租賃需求將迎來更強勁的表現(xiàn)。

不過，仲量聯(lián)行方面仍較為謹(jǐn)慎，認(rèn)為上海房地產(chǎn)投資繼續(xù)受到謹(jǐn)慎情緒的影響。鑒于經(jīng)濟不確定性和辦公樓市場未來供應(yīng)較多的考量，機構(gòu)投資者正尋找除辦公樓之外的資產(chǎn)類別。其中數(shù)據(jù)中心、物流地產(chǎn)和工業(yè)領(lǐng)域頗受青睞，總交易額達(dá)人民幣27億元，占三季度總交易額的18.6％。

“展望2020年四季度，我們預(yù)計投資者情緒和交易量仍較為低迷。”仲量聯(lián)行中國及華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成表示：“物流地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)表現(xiàn)出強勁的基本面，并有望在未來繼續(xù)保持韌性。此外由于其卓越的回報，另類資產(chǎn)（如數(shù)據(jù)中心）已成為許多投資機構(gòu)值得關(guān)注的投資選項。我們預(yù)計，投資者將通過投資組合更多元化來降低風(fēng)險，特別是通過增加對物流地產(chǎn)和另類資產(chǎn)的投資來實現(xiàn)。”