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一線城市的寫字樓林立，構(gòu)成了城市獨特的天際線。很少有人關(guān)注到，繁華亮麗的大樓背后的利用率如何。

最近，在上海陸家嘴華夏銀行大廈一家金融公司擔(dān)任人力資源部負(fù)責(zé)人的郭金玉（化名）觀察到一個細(xì)節(jié)：同樓層的公司更換頻率越來越快，有的辦公室自上家搬走后，空置幾個月也無人入駐。

這座總高39層的甲級寫字樓，因米黃色方格狀的外立面，在周圍的摩天大樓間辨識度極高，也是國內(nèi)外大型企業(yè)爭相入駐的地方。目前，辦公室入駐率約85%。

該數(shù)據(jù)還不是上海寫字樓市場中最糟糕的。仲量聯(lián)行的研究數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，上海中央商務(wù)區(qū)寫字樓的空置率10.6%，非中央商務(wù)區(qū)空置率達(dá)到28.4%，大樓的空置情況增多。從租賃市場來看，平均租金明顯下滑，分別為10元/平方米/天、6.1元/平方米/天。

“上半年以來，一些客戶確實從大面積搬遷到了小面積辦公室，或者小面積客戶就直接撤店。為了留住客戶，現(xiàn)階段公司的應(yīng)對方式只能是讓出優(yōu)惠條件。”虹橋協(xié)信中心的寫字樓運營方重慶天驕愛生活服務(wù)股份有限公司上海公司一名招商負(fù)責(zé)人在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示。

　整層空置一半

郭金玉所在的公司在華夏銀行大廈租有面積260平方米的辦公室，每年租金65萬元左右。

“金融圈里很多公司辦不下去，租不起辦公樓，都撤離了陸家嘴，”郭金玉介紹，自己的公司在陸家嘴歷經(jīng)7年發(fā)展，是行業(yè)里堅持較長的公司。不過，今年還是向大樓的物業(yè)方提出了減免租金的要求。

6月16日，在陸家嘴的上海中心大廈13樓，記者走訪了聯(lián)合辦公品牌Wework，招商工作人員介紹，整層共有600余個工位，尚有300余個可供租賃，入駐率約60%。

作為中國第一摩天大樓，上海中心大廈是眾多寫字樓中的標(biāo)桿，建筑主體達(dá)到119層，總高632米。曾經(jīng)以21萬平方米的天量寫字樓一次性入市，給上海的寫字樓市場造成了強烈沖擊。由于招租規(guī)模巨大，面向用戶鎖定在世界500強企業(yè)，以至于多數(shù)辦公室未能有效利用。

記者以企業(yè)主的身份咨詢上海中心大廈辦公樓租賃事務(wù)的部門負(fù)責(zé)人，其介紹，目前， 70樓以上還有500~1000平方米的辦公室待租，31樓有包括373平方米、525平方米標(biāo)準(zhǔn)交付的辦公室待租，租金為14元/平方米/天。

“上海中心大廈和環(huán)球金融中心對于租戶的門檻高，資質(zhì)要求比較嚴(yán)格，很少能成功帶看，這也是空置率在陸家嘴相對高的一個原因，”一家在陸家嘴從事寫字樓租賃業(yè)務(wù)的中介門店業(yè)務(wù)員說，近期，小面積辦公室的租賃需求比較多，大多數(shù)企業(yè)由于縮小經(jīng)營規(guī)模，都將大面積辦公室換下來，或者搬遷至非核心區(qū)的辦公樓。

戴德梁行研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅一季度，就有3家大型企業(yè)搬遷至世博前灘板塊的前灘世貿(mào)中心和前灘中心，一家企業(yè)搬到洋涇的陸家嘴濱江中心，平均租賃面積5200平方米。

因為租金政策優(yōu)惠，上海本地一家大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)就將總部整體搬遷到了張江國創(chuàng)中心，總部員工2000多人，租下整幢樓辦公。

中庚集團(tuán)在上海閔行區(qū)的甲級寫字樓項目中庚環(huán)球創(chuàng)意中心招商運營負(fù)責(zé)人表示，一季度，寫字樓市場受到疫情的沖擊較大，很多租戶無法開展業(yè)務(wù)，出現(xiàn)退租的情況。5~6月份以來市場逐步回調(diào)，但是與正常水平還有較大差距。而且由于寫字樓供應(yīng)量大，各項目之間的競爭非常激烈，一些項目的開發(fā)商突然調(diào)整租賃政策，用減租金或者拉長免租期的方式搶客源。

“按照以往的行情，本來租金要遞增的，現(xiàn)在的話，項目可能會為了留住客戶，溝通一個雙方都能接受的支付方案。因為行情不太好，很多本來不能協(xié)商的租賃條款，現(xiàn)在一般都可以溝通。”該名負(fù)責(zé)人如是說。

　多項目讓利“攬客”

記者在走訪陸家嘴、靜安寺以及大虹橋板塊的寫字樓時發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)項目都可以在報價的基礎(chǔ)上打折，或者直接減免部分租金。

“這種現(xiàn)象在三四年前基本上是不可能的，”上述從事寫字樓租賃的業(yè)務(wù)員直言，自去年開始，陸家嘴寫字樓的租金在明顯下降，即便如此，成交起來依舊很緩慢。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度，上海市甲乙級寫字樓租金環(huán)比去年年底下跌1.16%，至4.27元/平方米/天。分商圈來看，南京西路和陸家嘴商圈的甲乙級寫字樓日租金處于相對高區(qū)，分別為6.7元/平方米/天和6.05元/平方米/天；北外灘、虹橋的日租金處于中間區(qū)域，分別為4.78元/平方米/天和4.82元/平方米/天。以產(chǎn)業(yè)園為主的張江、漕河涇租金則相對平穩(wěn)，平均日租金維持在3.7元/平方米左右。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映了上海寫字樓租賃企業(yè)遭受的壓力。

克而瑞寫字樓市場研究團(tuán)隊出具的報告顯示，上海寫字樓市場整體承壓，平均出租率、租金下降創(chuàng)近三年新低，資產(chǎn)估值整體下滑。由于租賃需求減弱，未來三年 423.5 萬平方米新增供應(yīng)，疊加現(xiàn)有空置存量市場去化周期近 11 年，各項目之間的競爭愈發(fā)激烈。

6月16日，記者來到上海市閔行區(qū)申虹路663號的虹橋協(xié)信中心看到，一期項目寫字樓辦公室入駐率不高，二期新開發(fā)的寫字樓里還有大量辦公室空置著。負(fù)責(zé)租賃業(yè)務(wù)的工作人員稱，由于前期招商運營不及時，目前還有較多辦公室處于待招商狀態(tài)。

公開資料顯示，虹橋協(xié)信中心由渝派地產(chǎn)協(xié)信集團(tuán)開發(fā)的總部辦公集群，不僅有獨立的總部私密空間，并且單體建筑可分拆獨立使用，從3000平方米左右到1.6萬平方米不等的總部辦公，并且引入近6萬平方米協(xié)信“星光系”商業(yè)作為總部商務(wù)配套。今年4月，協(xié)信地產(chǎn)與世界500強企業(yè)豐隆集團(tuán)旗下新加坡城市發(fā)展有限公司合作簽約儀式即在此項目舉行，后者以現(xiàn)金入股的形式，一躍成為協(xié)信地產(chǎn)的大股東。

不過，前述虹橋協(xié)信中心的招商負(fù)責(zé)人透露，目前，一期出租的寫字樓入駐率僅為50%~60%。

上海非中央商務(wù)區(qū)的寫字樓市場需求放緩，是業(yè)內(nèi)較為關(guān)注的一點。據(jù)仲量聯(lián)行公布的數(shù)據(jù)，以陸家嘴為核心的上海浦東中央商務(wù)區(qū)寫字樓租金平均為10元/平方米/天，空置率12.2%，以靜安寺和徐家匯為主體的浦西中央商務(wù)區(qū)寫字樓租金平均為9.6元/平方米/天，空置率9.3%，而外環(huán)非中央商務(wù)區(qū)寫字樓租金平均為6.1元/平方米/天，空置率達(dá)到28.4%。

受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，上海一些企業(yè)延遲決策，在租賃策略上更為保守，一些公司重新評估了辦公需求。企業(yè)預(yù)算收緊以及復(fù)工延誤導(dǎo)致項目帶看和裝修都面臨挑戰(zhàn)，拖延了租賃進(jìn)度。

萊坊董事及上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨分析指出，大虹橋板塊目前空置率較高，基本在40%以上，近兩年交付的新項目去化比較慢。除了虹橋天地以及萬科中心空置率在20%以下，大部分在租的項目空置率都在40%至50%之間。

其認(rèn)為，市場空置率高和目前疫情以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較差有很大關(guān)系，同時市場供應(yīng)這幾年較多，而市場辦公租賃需求很弱，現(xiàn)有租戶在到期時也都選擇續(xù)租，導(dǎo)致大虹橋板塊的寫字樓空置率高企不下。

市場洗牌期將至？

記者注意到，如何刺激現(xiàn)階段寫字樓市場的租賃需求，上海從政策層面及時作出了調(diào)整。

今年2月，上海市政府制定發(fā)布《上海市全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》（簡稱“滬28條”）加大對防疫重點企業(yè)財稅支持力度，減免企業(yè)房屋租金，對相關(guān)企業(yè)和個人給予稅收優(yōu)惠，免除定期定額個體工商戶稅收負(fù)擔(dān)和支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

4月13日，上海市經(jīng)信委發(fā)布《上海市促進(jìn)在線新經(jīng)濟(jì)發(fā)展行動方案（2020—2022年）》，明確集聚“100+”創(chuàng)新型企業(yè)，打造“100+”品牌產(chǎn)品等行動目標(biāo)，聚焦十二大發(fā)展重點，借助人工智能、5G、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等智能交互技術(shù)，與現(xiàn)代生產(chǎn)制造、商務(wù)金融、文娛消費、教育健康和流通出行等融合的新業(yè)態(tài)新模式。

仲量聯(lián)行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)總監(jiān)張靜表示：“盡管短期內(nèi)疫情給市場帶來較大挑戰(zhàn)，但隨著支持性政策的陸續(xù)出臺，市場有望從中受益。中長期來看，金融服務(wù)、科技新媒體以及醫(yī)療健康等韌性較強的行業(yè)仍將在上海辦公樓市場需求中占據(jù)重要地位。”

楊悅晨也認(rèn)為，促進(jìn)在線新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方案，對于寫字樓市場長期租賃需求的提升具有促進(jìn)意義。而且從近兩月來看，上海寫字樓市場局部區(qū)域有復(fù)蘇的跡象。以浦東新區(qū)為例，以保險、基金、證券等傳統(tǒng)金融業(yè)企業(yè)的辦公租賃需求有增加，多家外資跨國企業(yè)地區(qū)總部集中簽約浦東。

針對寫字樓租賃業(yè)務(wù)的定位和方向，記者多次致電并致函上海中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司，工作人員稱已聯(lián)系品牌部，但截至發(fā)稿，尚未收到正面回應(yīng)。