租用商業(yè)寫字樓時(shí)要考慮的標(biāo)準(zhǔn)？

問(wèn)：關(guān)于如何租賃我的新地點(diǎn)而不被扯掉的任何建議？

答：? 租用商業(yè)寫字樓可能意味著進(jìn)入隱藏成本和高額費(fèi)用的雷區(qū)。商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域充滿了具有豐富經(jīng)驗(yàn)的專家，他們往往具有攻擊性，特別是對(duì)于新人而言。我的第一點(diǎn)建議是在你需要移動(dòng)之前開始搜索你的下一個(gè)辦公室。你擁有的時(shí)間越多，談判期間的杠桿就越多。

但在我們解決你的談判策略之前，讓我們先從基礎(chǔ)知識(shí)開始。多少錢你能負(fù)擔(dān)得起？您需要在哪里 - 靠近供應(yīng)商，客戶，交通樞紐？你需要多少平方？您需要哪些功能（私人辦公室，開放式會(huì)議室，陳列室，帶接收碼頭的倉(cāng)庫(kù)）？您希望哪些產(chǎn)品更高效（現(xiàn)場(chǎng)員工停車，價(jià)格低廉的電源）？

使用此標(biāo)準(zhǔn)列表購(gòu)買商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，尋找專注于租戶方工作并具有您所需位置的百科知識(shí)的人。不要擔(dān)心傭金，這是由商業(yè)租賃雙方的房東支付的。

直到你和你的經(jīng)紀(jì)人提出至少兩三個(gè)候選人，你才應(yīng)該開始談判你的第一選擇。準(zhǔn)備好走開 - 并且意味著它。讓你的經(jīng)紀(jì)人處理談判。如果你很幸運(yùn)，你會(huì)得到一個(gè)經(jīng)紀(jì)人，就像我為一家醫(yī)療器械研究公司尋找新空間時(shí)所擁有的那樣。他想出了一份符合我們需求的可用空間（和價(jià)格）清單，然后將這份清單記錄給我們現(xiàn)在的房東，他幾乎摔倒在地，給我們的交易比其他任何人都好。

最后提示：在您的經(jīng)紀(jì)人協(xié)商滿意的交易后，聘請(qǐng)房地產(chǎn)律師檢查租賃文件。你想要一個(gè)律師每天談判租約，而不是你的一般顧問(wèn)。房地產(chǎn)律師將指出租約草案中的所有陷阱，以及應(yīng)該添加到租約中的缺失物品以供保護(hù)。

商業(yè)寫字樓列表

購(gòu)買新空間時(shí)，我設(shè)置了一個(gè)電子表格來(lái)跟蹤和比較所有標(biāo)準(zhǔn)和變量。以下是您自己列表中需要考慮的一些要點(diǎn)。

?租金。詢問(wèn)如何測(cè)量和計(jì)算可收費(fèi)的平方英尺，以便您可以在建筑物之間進(jìn)行蘋果對(duì)比的比較。

?租賃期限。租約什么時(shí)候開始，什么時(shí)候到期？你能忍受長(zhǎng)期租約（更好的交易）還是更喜歡續(xù)約的短期租約？房東會(huì)根據(jù)自己的需要選擇其中一個(gè)，特別是考慮到他們對(duì)建筑物的債務(wù)和貸方的要求。

?租金上漲。它們是如何計(jì)算的，它們是自動(dòng)的嗎？

?額外費(fèi)用。這包括公用事業(yè)，稅收和保險(xiǎn)，以及公共區(qū)域維護(hù)或CAM收費(fèi)。

?預(yù)付租金和/或存款。就像他們對(duì)公寓一樣，商業(yè)建筑的房東可能會(huì)要求提供第一個(gè)月和最后一個(gè)月的租金變化以及入住前的保證金。

? 改進(jìn)成本。這些費(fèi)用通常由房東支付，房東將按照租約的長(zhǎng)度按比例分配租金。根據(jù)您的業(yè)務(wù)，這可能涉及大筆資金，但房東通常在這里具有靈活性，特別是如果他的貸方合作。銀行可能同意向房東提供更多貸款，以換取與良好租戶長(zhǎng)期租賃產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)較小的現(xiàn)金流。

? 擴(kuò)建條件。誰(shuí)需要批準(zhǔn)它，誰(shuí)監(jiān)督它？

?維護(hù)和修理。與住宅租賃不同，商業(yè)租賃通常要求租戶支付所有維護(hù)費(fèi)用，但外墻，屋頂和公共區(qū)域除外。

?分租權(quán)。你可以在什么條件下分租這個(gè)空間？

?排他性權(quán)利。如果您在零售業(yè)，您需要獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)，因此競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法在同一建筑物或綜合體中開設(shè)商店。

?將租約轉(zhuǎn)讓給新 租賃人的權(quán)利。在我們等待批準(zhǔn)租賃轉(zhuǎn)讓時(shí)，我曾經(jīng)讓房東支付了1.2億美元的公司出售費(fèi)用。

?庫(kù)存留置權(quán)。如果您保留庫(kù)存，如果您的公司南下，房東是否有自動(dòng)或高級(jí)留置權(quán)？（這取決于州法律和租賃條款。）