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2019年一季度：租賃需求減弱 上海寫字樓租金出現(xiàn)下降

發(fā)布時(shí)間：2019-06-10 瀏覽次數(shù)：1659   來源：m.0psy.cn

2019年4月15日，萊坊發(fā)布最新一期上海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述。綜述顯示2019年第一季度甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比下降2.1%至每天每平方米人民幣9.5元。零售物業(yè)市場(chǎng)上，主要商圈首層商鋪平均租金環(huán)比保持不變?cè)诿刻烀科椒矫兹嗣駧?9.2元。工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上，物流倉儲(chǔ)物業(yè)租賃成交活躍，制造業(yè)整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)方面，商辦物業(yè)市場(chǎng)共錄得七宗整購交易。

政策綜述

中國政府正在不遺余力的提振國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。制造企業(yè)增值稅稅點(diǎn)4月份開始由之前的16%降至13%。小微企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬，更多的初創(chuàng)科技企業(yè)可以享受稅收優(yōu)惠。第一季度通過的《中華人民共和國外商投資法》旨在保護(hù)外資企業(yè)在國內(nèi)的合法權(quán)益，鼓勵(lì)更多的外資企業(yè)進(jìn)入中國開發(fā)投資。

我們認(rèn)為這一系列的政策出臺(tái)對(duì)于制造類企業(yè)、科研企業(yè)將產(chǎn)生長期的積極影響，預(yù)計(jì)制造企業(yè)、科創(chuàng)企業(yè)以及聯(lián)合辦公將成為未來甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租賃需求的顯著增長點(diǎn)，同時(shí)我們認(rèn)為制造業(yè)的復(fù)蘇以及研發(fā)類科技企業(yè)的迅速發(fā)展也將帶動(dòng)廠房、物流倉儲(chǔ)以及研發(fā)中心需求的增長，工業(yè)園以及商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)將因此獲益。

甲級(jí)寫字樓

第一季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增辦公面積約為550,000平方米，環(huán)比增加53%，市場(chǎng)新供主要集中在浦西長寧區(qū)以及浦東前灘，兩個(gè)區(qū)域總計(jì)為市場(chǎng)帶來約430,000平方米的辦公面積，占到總供應(yīng)的78%。本季度新竣工項(xiàng)目包括浦東小陸家嘴的瑞明大廈、長寧的古北SOHO以及前灘的晶耀前灘三期和前灘壹號(hào)等。
第一季度，由于短期內(nèi)市場(chǎng)受減稅政策影響有限，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比下跌2.1%至每天每平方米人民幣9.5元。租賃需求持續(xù)減弱使得業(yè)主對(duì)于租金的議價(jià)空間在不斷擴(kuò)大，這也成為目前市場(chǎng)租金明顯下跌的重要原因。
萊坊高級(jí)董事及上海辦公樓服務(wù)部主管張延軍表示:”第一季度市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，但一些重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)諸如人工智能、金融以及醫(yī)療行業(yè)的租賃需求仍然表現(xiàn)穩(wěn)定。此外，新能源汽車相關(guān)衍生行業(yè)，譬如整車銷售企業(yè)、新能源汽車融資租賃、按揭服務(wù)類企業(yè)的寫字樓租賃需求出現(xiàn)明顯增長。第一季度由于空置率仍在高位的新供入市，致使上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體空置率環(huán)比增加3.2個(gè)百分點(diǎn)至13.1%。”

“預(yù)計(jì)2019年上海還將有230萬平方米左右的新項(xiàng)目入市，大量新增供應(yīng)以及目前偏弱的市場(chǎng)需求，使得市場(chǎng)租金存在繼續(xù)下行的壓力。”

零售商鋪

第一季度，上海有兩座購物中心和一座百貨新開業(yè)，分別是位于普陀區(qū)的上海星光耀廣場(chǎng)、位于寶山區(qū)的寶山U天地和位于浦東陸家嘴L+Mall的老佛爺百貨，共為市場(chǎng)帶來約114,100平方米的商業(yè)面積。升級(jí)改造仍然是存量市場(chǎng)的主旋律，例如徐家匯的匯金百貨和南京東路上的新世界城都在進(jìn)行其開業(yè)以來最大規(guī)模調(diào)整。餐飲零售商積極嘗試開設(shè)新店計(jì)劃。1月24日，紐約人氣漢堡Shake Shack中國大陸首店在新天地開業(yè)；2月16日，星巴克在港匯廣場(chǎng)開出首家焙烤食品門店星巴克臻選·咖啡·焙烤坊。

萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨表示：“第一季度，上海主要商圈首層平均租金為每天每平方米59.2元，與上季度基本持平。升級(jí)改造后，南京東路和淮海中路的街鋪平均租金都有所回升，而購物中心首層平均租金略有下降。數(shù)座經(jīng)過升級(jí)改造的商場(chǎng)重新開業(yè)后空置率都較低，使第一季度的購物中心整體空置率環(huán)比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)至11.2%。展望第二季度，由于五一小長假從一天調(diào)整至四天，我們預(yù)計(jì)在五一節(jié)前后會(huì)有數(shù)座新商場(chǎng)開業(yè)，零售消費(fèi)需求將保持暢旺， 商鋪平均租金保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。“

工業(yè)市場(chǎng)

第一季度，上海工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)活躍，制造業(yè)整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。上海物流倉儲(chǔ)地產(chǎn)的租金保持在每天每平方米人民幣1.58元，與上季度持平，物流倉庫的空置率也保持不變?cè)?.5%的水平。一季度物流倉儲(chǔ)物業(yè)租賃市場(chǎng)活躍，其中包括DHL物流在嘉民外高橋配送中心租賃了9,000平方米的倉庫面積；萬科金山楓涇物流園出租了21,000平方米的倉庫面積。
一季度，聯(lián)東U谷在松江有25,000平方米的新建廠房交付。本季度上海工業(yè)區(qū)廠房租金保持穩(wěn)定增長。單層廠房平均租金升至每天每平方米人民幣1.26元，環(huán)比增長1.6%。

萊坊上海工業(yè)服務(wù)部高級(jí)副董事房啟亮表示：“展望未來，隨著節(jié)后生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的逐步恢復(fù)，倉儲(chǔ)需求將有明顯增長。增值稅減稅新政的出臺(tái)也將直接利好制造業(yè)企業(yè)，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，加之受中美經(jīng)貿(mào)高級(jí)別磋商不斷傳出積極信號(hào)的影響，市場(chǎng)整體預(yù)期較為樂觀。展望第二季度，物流倉儲(chǔ)和廠房租金預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，年增幅維持在4%左右。物流倉儲(chǔ)的空置率將持續(xù)降低。

”

投資市場(chǎng)

第一季度，上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)表現(xiàn)十分活躍，共錄得七宗整購交易，總投資金額約為人民幣336.6億元，其中成交金額超過人民幣100億元有兩宗交易。這七宗整購交易包括四宗寫字樓和三宗綜合項(xiàng)目，買家為國內(nèi)房企、海外基金公司及發(fā)展商。

1月份，基匯資本從華潤資本管理手中以人民幣28億元的價(jià)格收購上海萬象城項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于閔行區(qū)吳中路，由四棟甲級(jí)寫字樓組成，總建筑面積達(dá)60,807平方米，其中辦公面積為56,950平方米。2月份，綠地控股以人民幣121億元收購中國民生投資股份有限公司及其子公司上海佳渡置業(yè)持有的中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)及債權(quán)。中民外灘主要資產(chǎn)為上海董家渡項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于黃浦區(qū)南外灘，占地面積為126,700平方米，總建筑面積為1,199,000平方米，為住宅、商業(yè)及辦公綜合項(xiàng)目。

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